서울 강남구는 대한민국 주택 시장의 미래를 점칠 수 있는 지역이다. 고급 주상복합과 신축 아파트들이 즐비해 있는 것은 물론, 서울 주요 업무 지구답게 상권도 크게 형성되어 있다. 주택 가격에 큰 비중을 차지하는 한강뷰는 말할 것도 없다. 무엇보다 강남구에는 노후 아파트들이 많아 재건축 기대감이 높은 지역이다. 대치동 은마 아파트와 압구정동 현대 아파트는 낡은 외관임에도 무서운 가격 상승률을 보여준다.

강남구는 이미 누구나 다 아는 투자 유망 지역이기 때문에 쉽게 가격이 떨어지지 않는다. 오죽하면 ‘강남불패’라는 말이 생겨났을 정도다. 그런데 이런 강남구의 명성에도 가격이 오르기는커녕 오히려 하락한 주택들이 있다. 강남의 후광을 받지 못한 주택은 어디일까? 자세히 살펴보도록 하자.

전월세가 더 귀하다는 대치 삼성

사교육 1번지에 위치한 대치 삼성 아파트는 소폭이지만 하락세를 이어갔다. 1차 59.88㎡ 8층의 경우 9월보다 0.16% 떨어진 15억 8,000만 원에 거래되었다. 2차 지난 6월 총 2건이 거래되었는데, 모두 15억 6,000만 원으로 가격이 같았다. 그러나 2018년과 비교했을 때 동일 면적임에도 5,000만 원~9,000만 원까지 차이가 났다. 대치 삼성은 대치동 학원가와 가까워 전월세 수요가 더 많은 아파트 중 하나다.

주상복합 매력 떨어진 현대타워

상승곡선을 이어갔던 주상복합 현대타워 149.99㎡ 23층 물건은 10월 거래 가격이 7월보다 20%나 떨어졌다. 심지어 지난 7월 거래된 물건은 17층으로 층수도 더 낮다. 현대타워는 1998년 준공되어, 주상복합치고는 연식이 오래되었다는 것이 흠이다. 또한 업무지구인 테헤란로에 홀로 우뚝 선 주거용 대형 평형이라는 점도 현대 타워의 인기 하락 요인으로 분석된다.

그러나 현대타워는 선릉역 바로 옆에 위치한 역세권이자, 대치동 학원가와도 가까워 꾸준한 수요를 자랑한다. 뛰어난 선정릉뷰 역시 장점 중 하나다. 상업용으로 활용 가능한 오피스텔로 리모델링한다면 가격 상승도 기대할 수 있다. 현재는 가격이 떨어진 상태지만 그만큼 재평가할 요소도 많은 곳이라는 평이 많다.

개포 주공, 재건축 아파트의 굴욕?

강남구 재건축 아파트의 대표적인 단지로 손꼽히는 개포 주공 아파트는 재건축 소식 이후 꾸준히 상승세를 이어갔다. 그러나 2019년 10월 상승세가 꺾였다. 1단지 전용면적 35.64㎡ 2층 매물은 지난 9월 24억 원에 거래되었던 가격보다 36.25%나 떨어진 15억 3,000만 원을 기록했다. 50.64㎡ 5층 물건 역시 11월 지난달보다 20.37% 하락한 21억 5,000만 원에 거래되었다.

잘나가던 개포 주공 1단지가 하락세를 맞게 된 건 조합 간의 외·내부 갈등 때문인 것으로 분석된다. 재건축 조합과 상가 재건축 위원회는 상가 재건축 합의서 내용을 두고 의견 마찰을 빚었지만, 아직까지 합의에 이르지 못한 상황이다. 여기에 분양가상한제 적용으로 인해 일부 조합원이 조합장 해임을 요구하면서 사업 진행이 계속 더뎌지고 있다. 이로 인해 상대적으로 인기가 적은 평수, 층수에 속한 물건 가격이 하락한 것으로 보인다.

7단지와의 통합 재건축으로 속도를 내고 있던 개포 주공 6단지 83.21㎡ 8층 물건 역시 8월 거래되었던 19억 1,000만 원보다 13.61% 하락했다. 11월에 거래된 가격은 16억 5,000만 원이다. 개포 주공 6단지는 이미 지난 6월 한차례 가격이 떨어졌으나 2개월 만에 다시 반등하는 모습을 보였었다. 그러나 11월은 6월보다 더 낮은 가격으로 거래되었다는 점이 눈에 띈다.

물론 강남 주택 시장 가격 하락을 섣불리 판단하기 힘들다. 부동산 규제가 강화되어도 꿈쩍 않는 곳이 바로 강남이기 때문이다. 실제로 지난 4월 분양가 상한제 적용으로 강남 재건축 시장이 잠시 주춤하긴 했으나, 그럼에도 불구하고 상승세를 이어간 곳이 많았다. 현재 하락세를 보이고 있는 주택이라도 강남구라면 언제든 다시 오를 수도 있다는 뜻이다. 그러니 가격 하락을 무시하기보다는 오히려 투자의 기회로 삼고 이를 잘 활용하기를 추천한다.