반포 재건축은 성공적이었다. 재건축 이후 반포 아파트의 가격은 지속 상승하여 평당 1억 원을 달성했다. 이처럼 한동안 뜨겁게 달아올랐던 반포 재건축 시장이지만, 이후 뚜렷한 매물이 없어 다소 열기가 가라앉는 모양새를 보이고 있다. 한편 반포로 몰렸던 투자 수요는 최근 서초로 향하고 있다. 다소 잠잠했던 서초에 특별한 개발 호재라도 있는 걸까? 조금 더 알아보자.

1. 재건축의 집결지 서초동

부동산 시장을 잡으려는 정부의 노력과 재건축 붐이 맞닿아 로또 아파트가 늘어나는 추세다. 로또 아파트는 시세보다 저렴하게 분양되는 아파트를 말한다. 이같은 로또 아파트는 HUG가 인근 시세보다 낮은 가격에 분양할 것을 주문하면서 발생한다. 이는 분양가가 높게 측정되는 것을 방지하기 위함이나 오히려 투기를 조장했다는 비난을 받고 있다.

덕분에 최근 재건축이 완료되지 않은 서초동이 주목받고 있다. 서초동은 인근 아파트보다 3.3㎡당 가격이 1000만 원가량 낮은 ‘서초 그랑 자이’를 분양한 바 있다. 신축인데다 서초라는 입지를 고려하면 무지개아파트 재건축 단지인 서초 그랑 자이의 집값 상승에는 전문가들도 이견이 없다.

서초 그랑 자이의 인근에 위치한 서초 신동아 아파트 1,2차도 재건축이 진행 중이다. 사업 진행이 지지부진한 다른 재건축 아파트와 달리 해당 아파트는 재건축을 위한 이주가 진행되고 있다. 서초 신동아 아파트는 기존 997가구에서 1340가구의 ‘대림 아크로 클라우드 파크’로 재건축된다.

강남역 북쪽에 위치한 서초 진흥 아파트도 1979년 8월 지어진 아파트로 재건축이 논의되고 있다. 그간 재건축 사업이 지지부진해 우려를 샀으나, ‘서초로 지구단위계획 재정비’에 포함되면서 용적률이 400%의 초고층 아파트 건설이 가능할 것이란 기대를 받고 있다.

이들 서초 재건축 아파트는 강남역 대로변에 롯데가 ‘서초 롯데타운’ 개발을 계획하고 있어 기대를 더하고 있다. 롯데는 강남역 대로변 인근의 4만 3000㎡ 롯데칠성 부지를 갖추고 있다. 이는 서초 삼성타운의 약 2배 규모로, 사업 추진 시 강남역 인근의 집값 상승을 이끌 것으로 예상된다.

2. 작은 투자자는 참여할 수 없는 큰 손들만의 잔치

박원순 서울시장이 사업 진행이 지지부진한 사업장의 정비구역 해제를 추진하는 ‘일몰제’를 꺼내든 가운데, 서초의 재건축 아파트에 대한 투자 수요는 점차 높아지고 있다. 해당 지역 공인중개사는 “공급면적 52평 호실(21억 원)을 27억 원에 산다는 사람도 있다”라며 “산다는 사람은 많은데 매물이 없다”라고 말했다.

6억 원의 웃돈을 준다는 이들이나 팔지 않겠다는 이들이나 이유는 동일하다. 재건축 진행시 집값이 그 이상 뛸 것으로 예상되기 때문이다. 현재 서초동의 재건축 아파트 시세는 3.3㎡당 5000만 원 중후반에 형성되어 있다. 반포 재건축 아파트가 3.3㎡당 1억 원 시대를 연 만큼 서초 재건축 아파트도 입지상 3.3㎡당 1억 원이 못될 이유가 있냐는 게 투자자들의 이야기다.

또한 재건축으로 가격이 상승한 이들 아파트는 인근 아파트보다 3.3㎡당 가격이 인근 아파트보다 1000만 원가량 높은 6000만원대에 형성되어 있다. 고분양가를 억제하려는 HUG의 정책에 따를 경우 재건축 아파트의 3.3㎡당 분양가는 인근보다 낮게 형성될 가능성이 높다. 이 경우 분양만 받아도 수억 원의 시세차익이 예상된다.

부동산 전문가들은 서초동 재건축이 강남 타 지역처럼 현금부자들만 참여할 수 있을 것으로 분석하고 있다. 대출제한이 강화되어 대출로 분양가를 대체할 수 없기 때문이다. 결국 현금 10억 원 이상을 대출 없이 운용할 수 있는 ‘큰 손’들만이 부동산 투자에 참여할 수 있다는 이야기다.

디플레이션, 경제 위기 등 2020년 대한민국 경제 전망도 ‘작은 투자자’들에게는 호의적이지 않다. 경기가 나빠지고 각종 세금이 인상되는 상황 속, 투자가 제한되는 것은 ‘작은 투자자’들뿐이다. 때문에 사실상 국토교통부가 추진한 ‘민간택지 분양가상한제’의 혜택이 ‘큰 손’을 위한 것이 아니냐는 의혹도 제기된다.

글 임찬식 기자