서울시 성수동에 위치한 갤러리아 포레는 2011년 7월 준공된 주상복합이다. 4월 컴백을 앞둔 지드래곤과 한예슬, 김수현 등 유명 연예인들이 모여 사는 것으로 알려져 있다. 또 서울 도심과 서울숲을 한눈에 바라볼 수 있는 전망 등 최고급 주상복합의 조건을 두루 갖췄다. 그러나 최근 갤러리아 포레의 시세가 크게 하락했다고 하는데, 어떻게 된 일인지 알아보자.

상위 1% VVIP 겨냥한 아파트

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갤러리아 포레는 2008년 분양 당시 3.3㎡당 평균 4,553만 원이라는 가격이 책정되었다. 이 가격은 당시 삼성동 아이파크나 반포 래미안 퍼스티지 등 강남을 대표하는 초고가 아파트보다 비싼 가격이었다. 또 분양을 희망하는 사람들에게 현금자산 100억 원 이상, 연간 백화점에서 사용한 금액 1억 원 이상 등 다양한 조건을 걸었다. 이러한 이유 때문에 당시 사람들에게 갤러리아 포레는 대한민국 상위 1%만 거주할 수 있는 곳으로 알려졌다.

갤러리아 포레의 특이한 점은, 한 층에 가구 수가 많아봐야 3 가구가 있고, 전체 세대수가 230가구에 불과하다는 것이다. 가장 작은 평수가 70평이며, 가구당 주차 대수가 무려 6.53대일 정도로 넓은 생활공간을 보장한다. 또 단지 내 모든 세대가 남향이라는 점과, 수영장과 헬스장 등의 다양한 부대시설은 갤러리아포 레의 꾸준한 집값 상승에 일조했다.

국내 대표 고급 아파트의 굴욕

갤러리아포레의 공시가격이 2018년 대비 하락한 모습이다 / 국토교통부

그렇게 승승장구하던 갤러리아 포레는 지난 2019년 7월, 갑자기 갤러리아 포레의 공시가격이 모두 하향 조정되는 일이 벌어졌다. 2018년 수준보다 최대 11% 이상 낮아진 것이다. 전용면적 171.09㎡의 공시가격은 19억 9,200만 원으로 2018년 22억 4,800만 원보다 11.3% 낮아졌다. 또 전용면적 217.66㎡의 공시가격은 26억 1,600만 원으로 2018년 27억 6,000만 원 보다 5.2% 낮아진 것이다.

갤러리아 포레 바로 옆에 건설되고 있는 아크로 서울포레스트의 모습 / instiz, ebn

문제는 당시 전국 아파트의 평균 공시가격 상승률은 5.24%, 서울은 14.02%인 점과 대조적이라는 것이었다. 즉, 전국 아파트의 공시가격이 다 올랐는데 갤러리아 포레의 집값만 떨어진 것이다. 공시가격을 정하는 한국감정원은 갤러리아 포레 인근의 주상복합(아크로서울포레스트)이 완공되면 갤러리아 포레의 조망, 일조권이 침해당해 공시가격 조정이 불가피했다는 설명이다.

갤러리아포레 내부에서 보이는 전경

그러나 실제로 아크로서울포레스트로 인해 조망, 일조권을 침해당하는 곳은 갤러리아 포레 101동 정도이다. 그럼에도 한국감정원은 갤러리아 포레 전체의 공시가격을 낮게 산정해 논란이 됐다. 이후에 층별 조망권 변화 등을 반영해 가격을 차등 적용했지만 말이다. 이에 전문가들은 애초 공시가격 선정 과정에서 제대로 조사하지 않은 한국감정원에 문제를 제기하기도 했다.

갤러리아 포레의 앞날은?

갤러리아포레와 달리, 전국 및 서울의 공시가는 꾸준히 상승해왔다 / sedaily

부동산 업계의 말에 따르면, 갤러리아 포레는 2018년부터 꾸준히 시세가 하락해왔다. 전용면적 170㎡ A 타입의 경우 1월 34억 원, 6월 32억 5,000만 원, 12월 31억 원으로 떨어진 것이다. 같은 타입의 10년 전 분양가가 27억~ 31억 수준이었던 데다가, 서울의 집값 상승률을 고려하면 계속해서 가격이 하락하는 셈이다.

왼쪽부터 도곡동 타워팰리스, 갤러리아 포레, 아크로서울포레스트(2021예정)

이렇게 계속 값이 떨어지는 이유는 통상 주상복합의 감가상각이 커 시간이 지날수록 아파트보다 가격이 더 떨어지기 때문이다. 갤러리아 포레의 연차는 이제 9년 차에 접어들었고, 심지어 바로 옆에는 아크로서울포레스트가 신축 중에 있다. 그 때문인지 최근 갤러리아 포레의 실거래가는 하향세를 그리고 있다. 그러나 강남에서 갤러리아 포레만큼 전용 면적이 넓은 아파트가 흔하지 않아 한동안 현재의 가격을 유지할 것으로 예상된다.

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부자들을 겨냥해 지어진 최고급 주상복합 갤러리아 포레. 한국감정원이 지난해보다 2억 이상 낮은 공시가격을 선정하면서 굴욕을 겪었다. 그러나 갤러리아 포레는 강남 접근성과 한강 조망, 그리고 대형 평형대로 프리미엄 아파트로서의 조건을 다 갖추고 있다. 잠시 주춤했던 갤러리아 포레의 추후 시세에 사람들의 이목이 쏠리고 있다.