‘2017년도 주거실태’를 조사한 결과, 자가거주율이 전체 가구의 57.7%로 집계되었다. 전년도에 비해 소폭 상승한 수치이기는 하나, 여전히 대한민국에는 계약을 통해 남의 집에 ‘세들어 사는 사람’들이 수두룩하다는 이야기가 된다. 더불어 임대인과 임차인의 분 쟁도 끊이질 않고 있다.

많은 사람들이 임대차계약을 통해 임대인과 임차인의 관계를 맺지만 관련 법규의 해석이 애매한 탓에 네 집 건너 한 집은 분쟁의 씨앗을 안고 있기 때문이다. 가장 문제가 되고 있는 것은 ‘수리와 관련된 부분’이다. 그래서 오늘은 임대인과 임차인이 각각 가지는 ‘수리의무’에 대해서 알아볼까 한다. 당당하게 집주인에게 수리를 요구했으나 거절당할 수 있는 물품들에는 어떤 것들이 있는지 자세히 알아보자. 

민법 623조 ‘임대인의 의무’에는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’는 내용이 명시되어 있다. 즉, 집을 거주 목적으로 임차인에게 빌려 주었을 때 임대인은 그 목적에 맞는 상태를 유지할 의무가 있다는 뜻이다.

반면에 임차인은 주택임대차표준계약서 제8조에 따라 ‘계약이 종료된 경우에 임차인은 임차주택을 원래의 상태로 복구해 임대인에게 반환해야 한다’는 의무를 지니고 있다. 민법 374조에도 ‘빌린 물건을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 한다’는 규정이 있다. 요약하자면, 임대인은 ‘집 상태 유지 의무’를, 임차인은 ‘원상복구 반환의 의무’를 지니는 셈이다. 그런데 위의 두 법규가 해석차이의 여지가 있어 임대인과 임차인의 분쟁을 불러일으키는 면이 있다.

흔히 집주인의 ‘수리의무’가 전세, 월세 등의 임차료의 형태와 관련이 있다고 생각하는 사람들이 많다. 월세에 비해 전세는 심각한 하자가 아닌 경우 대부분의 수리 의무를 세입자가 진다는 오해가 대표적이다. 그러나 실제로 임차인의 수리의무는 임차인의 과실 여부나 계약상의 문제로 달라지는 것이지, 임차료의 형태에는 영향을 받지 않는다고 한다. 즉, 전세로 살고 있는 사람들도 집주인에게 당당히 요구할 수 있는 부분이 있다는 이야기이다.

이처럼 일반적으로 집주인이 ‘수리 의무’를 지니는 것이 많지만 모든 물품에 대해 책임이 있지는 않다. 그래서 판례에 따라 어느 수준까지가 집주인의 책임인지를 낱낱이 살펴볼까 한다. 반대로 집주인이 수리해주지 않아도 되는 물품들을 살펴보면 이는 명확해질 것이다.

대법원 판례 1994다 34692판결에는 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이고 그러한 것이 세입자의 사용, 수익을 방해할 정도가 아니라면은 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다고 내용이 담겨 있다. 구체적으로 수도꼭지의 고장, 문고리, 화장실 변기의 막힘 등이 이에 해당한다.

이외에도 형광등 교체, 샤워기 헤드 교체 등과 같은 간단한 소모품 교체도 집주인의 책임이 아니다. 따로 계약서 상에 명시되어 있는 내용이 아니라면 이는 전적으로 세입자의 수리의무가 되는 것이다. 하지만, 벽의 균열이 발생, 화장실의 중요 부분 하자, 전기 기본 시설 하자, 겨울철에 수도관의 동파 등은 임대인의 수선의무에 속하게 된다.

위에서도 언급했듯이, 화장실 중요 부분의 하자는 집주인의 수리의무에 속한다. 그러나 변기가 막힌 사유가 음식물 등 넣어서는 안 될 물질을 넣어서라면? 이는 세입자의 고의나 과실로 판명되어 임차인이 수리의무를 지게된다. 문제는 세입자의 고의적인 파손 여부를 판별하는 것이 쉽지 않다는 것이다.


주로 주요 설비에 대한 노후나 불량 혹은 자연 마모가 아닌 경우에는 세입자의 과실로 보고 있다. 또 다른 예를 통해 설명하자면, 2년 밖에 안 된 건물에서 곰팡이가 피었다면 이는 세입자가 실내 환기를 제대로 시키지 않아 곰팡이가 피었다고 보는 것이 일반적이다. 물론, 건물 자체에 구조적인 하자가 있지 않다면 말이다. 이럴 경우 세입자가 곰팡이로 인한 도배 비용을 지불하게 된다.

보일러 수리도 크게 보자면 집주인의 책임이다. 하지만 보일러는 관리소홀로도 충분히 문제가 발생할 여지가 있어 여태껏 집주인과 세입자의 분쟁이 끊이질 않는 부분이었다. 그래서 서울시는 ‘보일러가 설치 된지 7년 미만이라면 임차인이 일부 부담해야하며 7년 이상이라면 임대인이 전액 부담한다’는 권고사항을 제시했다. 보일러의 내용연수를 7년으로 보고 감가상각율을 산정하여 이에 기반하여 임차인이 배상액을 지불하도록 한 것이다. 물론 억울한 임차인이 발생하지 않도록 임차인의 관리 소홀을 증명할 책임은 임대인에게 두고 있다.

방범창을 수리 및 설치하는 것은 분명히 사소한 파손이나 소모품 교체에도 해당하지 않는다. 그러니 세입자의 과실에 의한 책임으로도 볼 수 없다면 집주인에게 수리의무를 요구할 수 있을 것이라 생각하기 쉽다. 하지만 ‘방범창’의 경우는 민법 623조가 규정한 임대차의 목적에 반한다고 보기 어렵기 때문에 집주인에게 책임이 없다고 한다. 만약 이를 집주인에게 정식으로 요구하고 싶다면 계약서 상에 분명히 명시하는 것이 해결책이 될 수 있다.