누구나 내 집 마련의 꿈을 꾸지만 현실은 녹록지 않다. 특히 서울 거주민이라면 가능성은 더욱 낮아진다. 강력한 규제에도 서울 집값은 계속 상승세를 보이는 중이다. 일각에서는 서울 부동산 시장을 두고 ‘미친 집값’이라 표현할 정도다. 그러나 부동산 전문가들은 서울 아파트 가격이 앞으로도 증가할 수밖에 없다고 이야기한다. 서울은 왜 가격이 내려갈 기미를 보이지 않는 걸까? 그 이유를 한번 파헤쳐 보자.

낮은 금리 덕에 쉬워진 대출

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2019년 10월 한국은행은 기준금리를 연 1.5%에서 1.25%로 낮췄다. 2020년도 지난해와 마찬가지로 1.25%로 동결되었다. 역대 최저 수준의 금리이지만, 일각에서는 2020년 상반기 중으로 이보다 더 낮아질 거라 전망하고 있다. 금리가 감소할수록 주식과 채권 등의 투자 수익이 줄어들기 때문에 자연스레 부동산 시장에 눈길이 쏠리게 된다.

실제로 가계 자산 중 금융 자산의 비율은 점차 감소하고 있는 반면, 부동산과 같은 비금융 자산은 늘어나는 추세다. 더불어 은행 대출의 진입장벽이 낮아져 부동산 매수하기 더 쉬워진다. 늘어난 매수량은 부동산 가격 상승을 유도할 수 있다.

증가한 현금 유동성

통화량 증가도 저금리와 마찬가지로 부동산 가격 상승을 꾀한다. 2019년 12월 통화량 증가율은 7.9%로, 같은 해 8월부터 꾸준히 증가하고 있다. 현금 유동성이 증가한다는 건 곧 화폐 가치가 떨어졌다는 뜻과 같다. 그러나 아파트의 가치는 통화량 변동과 관계없이 비슷한 수준을 유지하고 있기 때문에, 떨어진 화폐 가치에 맞춰 가격이 오르게 된다.

넘치는 수요, 부족한 공급

대한민국이 좁은 면적에 비해 인구가 많다는 건 누구나 아는 사실이다. 특히 서울은 주요 업무 지구와 상권, 학군이 모두 몰려있기 때문에 인구는 더 넘쳐난다. 하지만 이러한 인구수에 맞춰 건물을 지을 토지가 충분할 리가 없다. 집을 원하는 사람에 비해 생겨나는 주택은 적으니, 수요-공급의 법칙에 의해 서울의 아파트 가격은 완만히 상승 곡선을 그리고 있다.

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매물이 부족한 것도 가격 상승의 원인으로 볼 수 있다. 이미 시장에는 ‘서울 집값은 상승할 것이다’라는 인식이 만연하다. 지금 사놓지 않으면 앞으로 언제 매수 기회가 생길지 모르는 셈이다. 그러나 이미 집을 보유하고 있는 이들 역시 이러한 생각을 지니고 있다. 부동산은 거주지이자 일종의 투자 수단이다. 투자의 관점에서, 가격 상승의 여지가 보임에도 매도를 하는 건 그릇된 선택이다. 이렇게 매물은 점차 씨가 마르게 되고, 집값은 단기간에 급등하게 된다.

구축 아파트의 환골탈태

1970년대 이후 서울에는 아파트 붐이 일었다. 새로운 주거 형태에 대한 관심과 아파트의 쾌적한 환경은 단숨에 국내 중산층들을 사로잡았다. 현재까지도 아파트는 대한민국이 가장 선호하는 주거 유형 중 하나다. 그러나 한때 시대를 풍미했던 단지들은 시간이 흐르며 점차 노후화되어 갔다. 실제로 준공 15년 이상의 아파트 비율은 서울이 69%로, 전국에서 가장 높다.

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이러한 구축 아파트들이 계속 늘어가는 과정에서, 사람들은 자연스레 신축 아파트를 선호하게 된다. 신축 아파트는 기존 주거지와 달리 차원이 다른 외관과 시설을 자랑하기 때문이다. 하지만 땅이 부족한 서울에 새 아파트가 들어서는 방법은 재개발·재건축이 유일하다.

결국 재개발·재건축 사업 가능성이 있는 구축 아파트에 사람들의 관심을 쏠리게 되고, 이는 곧 가격 상승을 견인한다. 현재 서울 아파트 가격 상위권을 차지하고 있는 지역들 역시 모두 재개발 재개발·재건축 사업이 예정된 곳이다.

부동산 투자 수익에 대한 기대감

대한민국 가계 자산의 70% 이상은 부동산이 차지하고 있다. 그만큼 부동산으로 ‘돈을 벌 수 있다’는 생각이 크기 때문이다. 가격이 상승하고 있다는 소식은 곧 ‘더 큰 수익을 얻을 가능성이 높다’는 의미다. 특히 서울은 다른 지역과 달리 수요가 넘쳐, 투자 효과가 뛰어나다. 이러한 기대감은 계속 증가하고 있어 서울 아파트 가격 역시 완만한 상승 곡선을 보일 것으로 분석된다.

이미 서울 부동산 가격은 전부터 급등하는 모습을 보여왔다. 여기에 강력해진 부동산 규제까지 더해지면서, 불안해진 투자자들은 매도를 꺼리는 분위기다. 하지만 가격 상승을 무조건 단언할 수는 없다. 국내 경제 상황과 재건축 사업의 추진 속도, 새로운 규제 정책 등으로 인해 언제든 상황이 바뀌는 게 바로 부동산 시장이기 때문이다. 서울이 ‘미친 집값’이라는 별명에서 벗어나, 가격이 다소 안정화된 모습을 보이길 바란다.