조각 같은 외모와 카리스마 있는 연기로 많은 대중들에게 사랑받는 배우 송승헌. 그에겐 연기와 미모만큼 뛰어난 능력이 또 하나 있다. 바로 부동산 투자다. 남다른 안목과 고급 기술들로 어마어마한 수익을 벌어들여 전문가들도 인정할 정도라고. 현재 강남과 종로에 총 3개의 빌딩을 가지고 있는 그는 500억 대 건물주라고 불린다. 오늘은 투자의 귀재인 송승헌이 대체 어떻게 이런 수익을 만든 건지 그 비결을 알아보자.

그의 부동산 투자 성공기는 2006년이 그 출발점이다. 114억 원에 3호선 신사역 바로 근처의 빌딩을 매입한다. 말 그대로 ‘초역세권’에 위치한 이 빌딩은 두 면이 도로변과 접해 있어 뛰어난 접근성을 가지고 있다. 그는 지하 1층에서 지상 4층의 이 건물을 싹 고치고 세를 주기 위해 임차인들을 모집한다. 그중에서 가장 눈에 띄는 임차인은 바로 ‘스타벅스’이다.

스타벅스가 입점하면 그 건물은 대박이라는 말이 있을 정도로 스타벅스의 고객 유입률이 매우 높다. 실제로 많은 건물주들이 스타벅스를 들여오기 위해 큰 노력을 하기도 한다. 그는 스타벅스와 임대차계약을 맺었는데, 보증금 3억에 매출의 13~15%를 나누는 방식의 8년 차 계약이라고 알려졌다. ‘스세권’이라는 신조어를 만든 스타벅스와 임대차 계약을 맺고 역세권의 장점까지 추가되어 건물에 인구를 더 유입할 수 있게 된 것이다. 그의 이런 현명한 판단으로 현재 이 빌딩의 가치는 약 350억 원이 되어 236억 원이라는 어마어마한 시세차익을 만들 수 있었다.

이 건물의 1층은 스타벅스, 나머지 2,3층도 성형외과 등 다른 임차인들이 입주해있다. 4층의 경우 공실이 될 우려가 있어 송승헌의 가족 법인 ‘스톰에스컴퍼니’가 입주했다. 빌딩의 경우, 공실률이 높을수록 건물 가치가 하락하는데 이를 방지하기 위해 가장 공실이 될 확률이 큰 꼭대기 층을 사무실로 채운 것이다. 이런 작은 공실 하나도 놓치지 않는 그의 면모가 엿보인다.

부동산 업자들 사이에서 흔히 ‘물타기 투자’로 불리는 이 투자법은 대로변의 건물주가 이면 도로 건물을 저렴하게 매입해 대로변 건물만큼 가치를 높이는 방법이라고 볼 수 있다. 보통은 이면 도로 건물을 재건축해 아예 대로변의 건물과 합쳐 새로운 건물이 탄생하는 경우가 많다. 즉, 이면 도로 건물이 대로변 건물로 탈바꿈하는 셈이다.

송승헌 역시 이 투자법을 고려해 앞서 매입한 건물 바로 뒤편의 지상 2층의 건물을 매입한다. 아직은 두 빌딩이 그대로 건재하지만 추후에 대로변 건물과 합쳐 재건축한다면 이면 도로의 건물 역시 대로변 건물이 되어 가치가 훨씬 높아질 것으로 보인다. 실제로 전문가들은 그가 물타기 투자법을 활용해 건물을 매입한 것으로 보인다고 하기도 했다.

뒤편의 건물 매입 역시 송승헌의 투자 비결이 엿보인다. 바로 ‘공매’를 이용한 것이다. 공매를 통해 건물을 매입하면 법적 분쟁이 적고 시세보다 저렴하게 매수할 수 있어 경쟁률이 치열하다. 공매는 한국자산관리공사에서 실행하며 시세보다 저렴하게 매입할 수 있지만 다른 매입 방식보다 물건이 많이 나오지 않고 한꺼번에 큰 자금이 투입되어야 한다는 단점도 있다.

송승헌은 대로변 건물 뒤편의 건물이 공매로 나온 걸 놓치지 않고 84.6%의 지분을 약 30억에 매입한다. 공매로 성공하는 일이 흔치 않고 송승헌은 공매 중에서도 지분 공매의 케이스라 화제가 되기도 했다. 감정가 34억보다 약 4억 저렴한 가격에 매입한 것이다. 이후 나머지 지분 15.4%를 약 6억 5000만 원에 사들여 완전히 자신의 건물로 만들었다. 타이밍을 잘 잡아 저렴하게 건물을 구입해 추후 가치가 오를 것까지 예상한 것으로 보인다.

송승헌에겐 이 두 빌딩 말고도 한 빌딩이 더 생겼다. 얼마 전 종로구 1호선 종각역에서 1분 거리의 ‘초역세권’ 빌딩을 하나 더 매입한 것이다. 이 건물 역시 인근 건물들의 시세보다 싸게 매입했다. 이 빌딩은 전의 빌딩들과 달리 법인 매입을 했다. 그의 가족 법인 명의로 약 130억 원을 대출받아 총 235억 원에 매입한 것이다. 가족 법인으로 빌딩을 매입한 이유는 간단하다. 개인 명의보다 법인 명의가 대출 금리가 훨씬 낮다. 전문가들은 대출을 최대한 받아 차입자본, 즉 빚을 끌어다 자산 매입에 나서는 투자 전략인 레버리지 수익률 역시 높일 수 있다고 말한다.

법인 매입은 대출을 더 받을 수 있지만 세금 역시 더 많이 낸다. 하지만 매입한 건물에서 나오는 수익은 회사에 들어가며 이로 회사는 더 튼튼한 자본을 구축할 수 있게 된다. 흔히들 말하는 ‘돈이 돈을 버는’ 시스템이 구축되는 것이다. 이렇게 매입한 부동산은 법인 소유가 되어 법인 대표는 부동산을 소유하는 것이 아니다. 건물 등기부등본을 떼도 소유주가 나오지 않는 것. 실제로 연예인들이 자주 사용하는 방식이다. 빌딩을 매각할 때 역시 법인세율이 적용되어 보다 저렴한 세금을 납부하게 된다.

그는 빌딩이 전부가 아니라 아파트 투자에서 역시 높은 수익률을 만들어냈다. 거주하는 곳을 제외한 두 곳의 아파트를 가지고 있는데 한 곳이 청담동의 ‘청담 대우 로열 카운티 3차’의 한 호실이고 다른 한 곳이 반포동 ‘반포자이’의 한 호실이다. 청담 로열 카운티의 경우 약 18억에 매입했고 현재 시세는 24억이다. 고가 아파트 중에서도 최고라는 반포 자이 역시 23억 원에 매입해 시세 33억 원에 달한다. 특히 반포자이의 경우 각종 부동산 규제들로 매물이 없어 가격이 계속해 오를 전망이다. 그뿐만 아니라 경부고속도로 지하화 사업으로 인해 상권이 형성되면 가치가 계속해 올라갈 것으로 보인다.

유난히 부동산 투자에서 뛰어난 스킬을 자랑하며 높은 수익률을 내고 있는 송승헌. 그의 다양한 투자 비결을 알아보았다. 그는 엄청난 수익을 벌어들이지만 세금 역시 성실히 납부해 ‘모범 납세자’에 선정되기도 했다. 일반인들은 꿈도 꾸지 못할 몇 채의 빌딩과 아파트는 20년 이상의 배우 생활로 일궈낸 그의 표창장 같은 것이 아닐까. 앞으로 그의 행보를 응원한다.