자취생들의 로망, 복층 원룸. 공개된 연예인들의 집 중에도 이런 복층 구조가 많다. 시원하게 뚫린 층고와 원룸이지만 공간의 구분을 할 수 있다는 장점 때문에 모두가 꿈꾸곤 한다. 삶의 질을 높여줄 것 같은 복층 원룸은 얼핏 보면 세입자와 임대인 모두 윈윈하는 것 처럼 보인다. 세입자는 조금 더 쾌적한 환경을, 임대인은 높은 수익율을 얻을 수 있을 것 같지만 현실은 다르다. 실제로 복층 원룸은 부동산 전문가들은 입을 모아 뜯어말리는 상품이라는데, 오늘은 그 이유를 알아보자.

1. 모두가 복층을 꿈꾸는 이유

복층이라는 매력적인 구조가 많은 사람들에게 로망인 것은 맞다. 원룸이라는 작은 구조 안에서 침실과 거실을 구분할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 또 계단으로 오르내릴 정도의 높은 층고는 특별한 인테리어 없이 간단한 가구만 들여놔도 분위기가 산다. 층고가 높기 때문에 탁 트인 느낌과 집이 조금 더 넓어보이는 장점들이 있다. 이런 메리트를 내세워 임대인은 보통 원룸, 특별한 경우 1.5룸보다도 더 높은 월세를 받을 수 있다.

2. 복층 원룸의 탄생

실제로 복층 구조의 주거 형태는 서구에서 넘어온 형태이다. 인테리어에 관심이 높은 젊은 세대들을 중심으로 들어온 주거 형태라서 그런지 복층에 로망을 갖는 사람들이 많다. 일단, 우리나라에선 각 주택 당 가져야 하는 주차장 수가 있다. 수익을 위해 방을 더 만들 수록 주차장이 그만큼 더 생겨야 한다. 하지만, 주차 공간을 만드는 비용이 방을 더 만드는 비용보다 비싸다. 배보다 배꼽이 더 크다는 것.

그 결과 비용을 고려해 만들 수 있는 주차 공간은 한정되어 있고 그에 따라 방 개수 역시 한정된다. 결국 수익을 위해 기존 방의 층고를 높여 복층 구조를 만든다. 원룸보다 복층 구조는 분양가를 더 높이 부를 수 있기 때문이다. 이렇게 해서 얌체같이 생겨나는 복층 원룸들이 생각보다 많다. 제대로 된 주거 형태가 아닌 이익에 의해 만들어진 상품이라는 것이다.

3. 임대인 입장에서의 복층 원룸

동일 평수 원룸과 비교했을 때 복층 원룸은 분양가가 확실히 높다. 분양가가 높더라도 그만큼의 수익을 낸다면 투자할 만하다. 하지만 복층 원룸은 분양가와 수익율이 정비례하지 못한다. 결국 수요와 관련된 것인데, 굳이 높은 월세를 지불하고 이곳에 들어올 사람들이 그리 많지 않다. 그 결과 비싸게 구입한 복층 원룸은 공실 기간이 길어진다. 투자용으로 구입한 물건이 수익을 내지 못하는 꼴이 되어버린다.

4. 세입자 입장에서의 복층 원룸

앞서 말했듯 복층 원룸의 수요는 생각보다 높지 않다. 즉, 이 말은 다음 세입자를 찾기가 힘들다는 이야기다. 그렇게 되면 원하는 때에 방을 옮길 수가 없다. 수요가 낮으면 가격이 낮아지는 것이 당연하지만, 복층 원룸에선 예외다. 같은 평수의 원룸과 비교했을 때 가격 또한 높은 편이다. 그뿐만 아니라 복층 원룸에 사는 사람들이 공통적으로 느끼는 단점들이 있다.

건축할 땐 다락, 나중엔 복층?

공간 구분을 위해 층을 구분한 공간이 그리 크지 않다는 것이 첫번째다. 대개 윗 층은 침대 하나 정도가 들어가는게 전부다. 키가 큰 사람의 경우 윗층은 허리를 다 펴지 못하고 누워만 있는 공간인 것이다. 유의할 것이 불법 복층인데, 건축 허가 시에는 다락으로 받고 나중에 임의로 복층으로 개조하는 경우가 많다. 실제로 다락의 높이는 1.5m, 경사 지붕의 경우 가장 높은 쪽 기준 1.8m로 층고가 제한 되어있다. 이런 불법 복층 구조가 증가하는 이유는 세금 때문이다. 합법적으로 건축한 복층은 모두 전용 면적으로 해당되어 더 많은 세금이 부과된다.

술 먹고 올라가다간…

두번째는 제대로 된 이층집이나 삼층집만큼의 층고가 나오지 않아 대부분 계단이 가파르다. 아슬아슬해 보이는 계단에서 잠에 덜 깬 채로 내려오다간 큰 사고로 이어질 수 있다. 특히 술에 취한 경우 가파른 계단은 더 위험요소가 된다. 그리 넓지 않음에도 이동 시 계단을 계속해 오르내리는 것 역시 살다보면 불편해진다고 한다.

뻥 뚫린 천장?  주머니 사정 더 안 좋아져

마지막은 높은 층고로 인한 문제이다. 높은 층고 덕분에 집이 금방 따뜻하게, 혹은 시원하게 되는데 시간이 더 걸린다. 일반 원룸에 비해 냉,난방비가 더 나올 수 밖에 없다. 또 조명이 높이 위치한 경우는 집 전체가 어두컴컴한 느낌이 나기도 한다. 쾌적한 삶을 위해 선택한 높은 층고가 아이러니하게도 자신의 주머니를 더 얇게 만든다는 것이다. 이러한 단점들이 세입자의 장기거주를 막아 복층집의 공실률을 높이는 원인이 되기도 한다.

모두의 로망이자 삶의 만족도가 높아질 것 같아 선택하는 복층 원룸의 장단점을 알아보았다. 물론 모든 복층 원룸의 이야기는 아니다. 복층의 장점은 확실하고, 잘 활용하면 얼마든지 만족스럽게 살 수 있다. 현재 복층 원룸에 만족하며 거주하는 사람도 있을 것이다. 앞서 말한 것들은 불편을 느끼는 사람들이 기준임을 유의하자. 다만, 복층 원룸의 로망만을 가지고 선택하는 일은 없길 바란다.