지하 5층~지상 101층 규모의 초고층 건물 해운대 부산 LCT

초고층 아파트가 점차 늘어나고 있다. 주요 재개발·재건축 지역에서는 기본 30층 이상의 신축 아파트가 즐비하다. 해당 단지들은 지역의 랜드마크로 우뚝 서며 ‘부의 상징’으로 자리 잡는다. 고층 아파트의 증가로 수요자의 선택의 폭이 넓어지면서, 각 층에 따른 호불호도 극명하게 갈리고 있다. 그렇다면 가장 큰 인기를 누리는 층은 과연 어디일까? 한 번 살펴보도록 하자.

아파트 선호 층 1위, ‘로열층’

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아파트에서 수요자의 선호도가 가장 높은 층수는 단연 ‘로열층’이다. 로열층이란 아파트의 2/3 지점에 위치한 층을 뜻하는 말로, 여기에 ±3을 계산한 층수들도 로열층에 속한다. 만약 15층이라면 10층을 기준으로, 7층~13층을 로열층이라고 할 수 있다. 40층 이상일 경우 범위가 더욱 넓어지기 때문에 ±5를 계산하는 것이 적절하다.

아파트의 2/3 지점에 ‘로열’이라는 별명이 붙은 이유는 간단하다. 해당 층수는 어느 정도 높이가 보장되어 입주민의 시야가 방해받지 않는다. 덕분에 일조권과 조망권을 높은 확률로 누릴 수 있는 것은 물론, 통풍이 원활해 난방비 걱정도 덜하다.

반면 저층과 최상층은 로열층에 비해 찬밥 신세인 경우가 대부분이다. 저층의 경우 앞 동에 시야가 가려 일조권을 보장받지 못한다. 단지 내 행인들의 눈높이와 같아 사생활 보호에도 취약하다는 단점도 있다. 최상층은 ‘난방’이 가장 큰 문제다. 천장이 옥상과 그대로 맞닿고 있어, 햇빛의 열을 그대로 받아들일 수밖에 없다. 이로 인해 여름은 열기에, 겨울은 한기에 허덕이며 난방비와 전기세를 낭비하기도 한다.

층수 따라 가격도 천차만별

(좌) 길음 래미안 1차, (우) 잠실 트리지움

로열층의 인기는 아파트 가격에서도 고스란히 드러났다. 2019년 1월 공시지가에 따르면, 길음 래미안 1차 113동(최고 19층)의 최저 가격은 1층이 차지했다. 산정된 가격은 4억 800만 원으로, 최고가 4억 4,400만 원을 기록한 11층~17층과 1,600만 원 차이다.

잠실 트리지움 312동(최고 28층) 역시 가장 낮은 층수인 3층이 9억 7,600만 원으로 최저가를, 21층~25층이 10억 5,600만 원으로 최고가를 기록했다. 두 단지 모두 최고가를 기록한 층수가 로열층에 속하는 곳이다. 전용면적이 84.83㎡로 같았음에도 로열층이라는 이유로 공시지가가 저층의 10% 이상이 더 비싸게 산정된 것이다.

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강남 대장주 아파트로 꼽히는 압구정 현대 아파트 1차 12동의 공시지가도 결과는 마찬가지였다. 1층 호실은 전용면적이 15가량 차이가 있음에도 공시지가가 26억 800만 원으로 동일했다. 반면 로열층인 8층~13층은 29억 2,800만 원으로 산정되며, 해당 동의 최고 공시지가로 떠오른다. 특히 12동의 최고층인 15층은 한강 조망권이 완벽하게 보장됨에도, 5·6층과 같은 28억 2,400만 원의 공시지가를 기록한다.

로열층은 아파트 분양 단계에서부터 그 가치를 인정받고 있다. 2016년 분양을 시작한 ‘신촌 그랑자이’는 2년 뒤 전매 제한이 풀리자 투자자들이 몰려들었다. 당시 3층과 10층 물건이 모두 시장에 나왔으나, 10층이 3층보다 3억 원 더 높게 거래되며 로열층의 힘을 보여준다. 이렇게 분양권 가격에서도 로열층과 비로열층 간의 구분이 생겨나면서, 분양시장에서는 층별로 가격을 차등화하는 현상이 나타나는 중이다.

변화하는 로열층의 조건

그러나 최근 층별 선호도에도 변화가 생기고 있다. 특히 기피층의 대명사였던 저층의 이미지 변신이 두드러진다. 저층부는 어린 자녀를 두었거나 거동이 불편한 노인·장애인과 거주하는 가구에 적합하다. 실거주 목적은 완벽하게 충족하되 매매가는 낮으니 일석이조인 셈이다. 2017년 지진 이후, 안전 문제가 대두되면서 ‘대피에 강하다’는 저층의 매력도 부각되고 있다.

수요자를 사로잡기 위한 건설사의 노력도 돋보인다. 이들은 필로티 구조를 도입하거나, 테라스를 제공하는 등 ‘저층 특화 설계’로 저층부의 장점을 이끌어 내고 있다. 고층 또한 건축공법으로 열기와 한기를 해결하면서, 로열층 못지않게 선호도가 높아지는 추세다.

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새로운 로열층으로 등극한 곳도 존재한다. 바로 ‘피난안전구역’ 위층과 아래층이다. 피난안전구역이란 30층 이상의 건물에 의무적으로 설치되는 대피 공간이다. 건축물 중간 지점에 설치되어, 비상 상황이 발생했을 때 입주민의 안전을 보장해 준다.

피난안전구역은 화재를 비롯한 각종 재난을 막기 위해 천장과 바닥이 다른 층보다 두껍다. 게다가 비상시에만 사용하는 공간이기 때문에 평소에는 출입이 엄격하게 통제된다. 덕분에 해당 층 바로 위층과 아래층은 층간 소음으로부터 걱정이 덜하다. 중간지점에 위치한다는 점 역시 로열층에 한 뼘 더 가까워지면서, 피난안전구역 위층과 아래층의 선호도가 증가하고 있다.

물론 로열층을 구분하는 절대적인 기준은 존재하지 않는다. 거주 중인 층에 만족하고 있다면, 그 층이 곧 입주민에게는 로열층이 되기 때문이다. 그러나 아파트를 ‘투자용’으로 매입할 때는 층수를 따지는 것이 좋다. 로열층은 저층과 최소 5% 이상 가격 차이가 날뿐더러, 인지도가 높아 거래 속도도 빠르다. 그러니 실거주 목적이 아니라면 약간의 웃돈을 얹어서라도 로열층을 노려보기를 추천한다.