낡은 꼬마빌딩이 인기다. 꼬마빌딩은 수익형 부동산의 꽃이라 불리며, 투자자들에게 큰 관심을 받아왔다. 최근엔 그 관심이 20년 이상의 건물로 옮겨가고 있다. 2019년 강남 빌딩 거래 건수에 따르면, 준공 연도 30년 이상의 빌딩이 전체 거래량의 72%를 차지했다. 리모델링을 통해 건물 가치를 끌어올리려는 목적이다.

일부 부동산 투자 초보들은 수익성이 높은 건물을 보유하고 있음에도, 건물 관리가 미흡해 되려 마이너스 수익률을 기록하곤 한다. 이때 앞선 사례처럼 리모델링을 거친다면 임대수익과 시세 차익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수가 있다. 그렇다면 과연 리모델링에 드는 비용은 어느 정도일까? 그 금액과 효과를 한 번 살펴보도록 하자.

리모델링, 신축 비용의 60%

(좌) 철거 작업이 진행 중인 모습, (우) 건물 외관 리모델링이 한창인 한화 본사 건물 전경

신축은 기존 건물을 헐고 골조부터 다시 세우는 작업으로, 총비용이 100이라면 이 중 40%가 철거 및 골조 공사 등에 사용된다. 반면 리모델링은 내외부만을 새 단장하는 것이기 때문에 비용이 훨씬 저렴하다. 신축이 아닌 리모델링을 선택할 시, 40%의 비용을 줄이는 셈이다. 일반적으로 평당 리모델링 비용은 300만 원~400만 원 선으로 가격이 형성되어 있다.

(아래) 엘리베이터 설치를 위해 터를 파낸 모습 / sychurch

물론 건물 형태나 공사 범위에 따라 시공비는 천차만별로 달라진다. 엘리베이터 설치만 진행하는 경우엔 4층 건물 기준으로 공사비가 4,500만 원 선이다. 여기에 공간 확보를 위한 철거·토목·보강 비용 2,500만 원 정도가 더해진다.

증축은 과정이 다소 복잡하다. 건축법에 따르면 높이가 13m를 넘어가거나, 층수가 3층 이상, 혹은 처마 높이가 9m 이상인 건축물은 내진설계 대상에 속한다. 만약 이 조건에 포함되는 건축물이라면 구조 보강 여부를 확인하는 절차는 필수다. 이때 구조보강 비용이 많으면 신축 공사 비용과 비슷한 가격이 형성될 수도 있어, 리모델링에 신중한 결정이 요구된다.

건물주들의 이유 있는
리모델링 사랑

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건물 전체가 대수선을 거쳐 신축과 맞먹는 비용이 발생할 때도 많다. 그러나 가격을 차치하더라도 신축보다 리모델링이 건물주에게 훨씬 더 이득이다. 리모델링은 증축, 용도변경이 아닌 이상 건축 당시의 법을 적용받기 때문이다. 이 점 덕분에 기존 건물 용적률을 유지하는 것은 물론, 주차장 면적도 확보할 수가 있다.

방송인 서장훈 역시 이 점을 활용했다. 그가 매입한 양재동 빌딩은 상업 지역에 속해 10층 이상 건물로 신축할 수가 있었다. 양재역 2번 출구 바로 앞에 위치해 신축 시 꾸준한 임대 수익도 기대 가능하다. 그러나 서장훈은 건물 내외부 리모델링만을 거쳤다. 현행법상 도시 미관을 위해 옥외 광고판 신설이 금지되어 있어, 건물 신축 시 광고판을 없애야 했기 때문이다. 그러나 해당 광고판은 장기 계약을 맺어 현재 서장훈에게 건물 임대 못지않은 수익을 안겨주고 있다. 게다가 리모델링으로 건물 가치를 끌어올림으로써, 임차인과 시세 차익을 모두 잡은 상황이다.

이처럼 리모델링의 가장 큰 장점은 수익성이 이전보다 훨씬 극대화된다는 것이다. 계단식 건물에 엘리베이터가 생겨나거나, 낡은 외관이 새것처럼 바뀌면 자연스레 임차인을 끌어모을 수밖에 없다. 상승한 건물 가치만큼 임대료를 올릴 수도 있다. 게다가 강남처럼 이미 상권이 형성된 지역은 빌딩 거래가 비교적 활발해 시세 차익에 대한 기대감도 크다.

자칫 공사비 늘어날 수도···

그러나 리모델링에 앞서 건물 상태를 꼼꼼히 파악할 필요가 있다. 공사 과정에서 변수가 발생하면 추가 비용이 발생할 가능성이 크기 때문이다. 따라서 건축물대장을 통해 먼저 리모델링 가능 여부를 살피는 것이 중요하다.

나아가 설계도면 확인도 필수다. 준공 30년을 넘어가는 건물은 도면이 따로 없거나, 설사 있더라도 실측과 어긋나는 경우가 존재한다. 게다가 도면에 배관 등의 건물 구성 요소가 적혀있지 않을 수도 있다. 이는 곧 공사의 정확도를 떨어뜨리고, 누수와 결로 문제를 가져오므로 공사 전후에 미리 확인하는 것이 좋다.

가장 먼저 고려해야 하는 요소는 단연 리모델링이 안겨다 줄 수익이다. 적지 않은 비용을 들여 건물을 변신시켰는데, 기대와 다르다면 투자는 실패한 셈이다. 그러니 아예 건물 매입 전 매입 가격과 리모델링 비용, 그리고 공사 후 예상되는 임대 수익을 미리 분석해야 한다. 이때 재매도 시 얻는 시세 차익은 리모델링 비용 이상이어야 의미 있는 투자다. 일반적으로 투자자들 사이에서는 리모델링 3년 후의 투자 수익률이 12%를 넘어야 한다는 의견이 주를 이루고 있다.

리모델링 사업은 아파트 단지에서도 선호하는 사업이다.

건물이 점차 낡아갈수록, 그 가치 역시 떨어질 수밖에 없다. 리모델링은 이런 노후화된 건물이 꽃단장할 기회다. 건물의 기존 기능을 끌어올리면서, 매입할 때는 몰랐던 매력을 발견할 수도 있다. 노후화된 건물을 보유하고 있거나, 부동산 투자 자금이 부족한 사람이라면 리모델링을 한 번 눈여겨보는 것을 추천한다.