얼마 전 꼬마빌딩으로 41억의 시세 차익을 얻어 대박 난 스타가 있다. 바로 배우 손예진이다. 그녀는 서교동 393-1, 393-3 두 필지를 대출 65억을 끼고 93억 5000만 원에 사들여 작년 135억 원에 매도해 차익 41억 5000만 원을 얻게 되었다. 이 두 필지는 ‘꼬마 빌딩’이라고 불리는 50억 원 이하의 작은 상가 건물이었다. 사실 2개의 필지는 단독 개발 행위가 불가능해 어느 정도의 임대료 수익만 기대할 수 있는 곳이었다고 한다.

하지만 그녀가 건물을 매입한 후 서울시에서 ‘합정재정비촉진계획 변경’ 고시를 하며 그녀의 상황이 달라졌다. 단독 개발 행위가 불가능한 획지선에 포함된 토지에서 분리가 되며 손예진의 땅은 단독 개발이 가능하게 된 것이다. 그렇게 그녀는 개인 투자자에게 건물을 매도했고 어마어마한 시세 차익을 얻게 되었다. 현재 손예진이 매도한 건물은 개발사가 사들여 지하 2층~ 지상 17층 오피스텔 건설이 한창이다. 그렇다면, 그녀는 왜 자신이 직접 개발하지 않고 이 시점에 건물을 판 것일까? 오늘은 꼬마 빌딩에 대해 알아보자.

꼬마 빌딩은 주로 20~50억 원의 중소 규모의 건물이다. 흔히 볼 수 있는 지상 3~7층 상가 건물이라고 보면 된다. 꼬마 빌딩이 인기를 얻기 시작한 것은 국가의 주택 규제가 강해지면서부터이다. 다주택자, 고가 주택에 대한 규제가 심해지면서 빌딩에 눈을 돌리기 시작한 것이다. 상가 건물의 경우 대출 규제에서도 자유롭다. 또한, 작은 빌딩이라도 구입해 건물주가 되고 싶은 심리와 빌딩 매입으로 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 목표로 하는 이들의 관심이 집중되고 있다.

KB 금융경영연구소와 국토 교통부에 따르면 지난해 꼬마빌딩에 투자된 돈이 연간 10조 원에 달한다고 한다. 수익률은 연 7% 수준을 웃돈다. 투자자들이 꼬마빌딩에 투자하는 이유는 간단하다. 안전 자산이라고 판단했기 때문인데, 평균 투자 수익률 4%에 비해 건물의 입지나 주변 상권에 따라 훨씬 높은 수익률을 기대할 수 있다고 한다.

그렇다면 이렇게 수익률이 좋은 꼬마빌딩을 아무 지역에서나 매입해도 될까? 그것은 아니다. 실제로 강남, 홍대 등 유동 인구가 많고 상권이 제대로 발달되어 있는 곳이 좋다. 지방의 신식 건물들보다 소위 말하는 노른자 땅에 위치한 노후된 건물이 더 좋다고들 한다. 이미 발달한 상권에서 빌딩 리모델링이나 재건축 등으로 가치는 얼마든지 올라갈 수 있기 때문이다. 지하철역과의 거리, 도로와 접하는 면적 등 ‘상업성’과 관련 있는 요인들을 확실히 점검해야 한다.

대부분이 상가건물인 만큼 꼬마 건물을 매입해 성공하려면 빌딩에 입점하는 브랜드 역시 중요하다. 스타벅스, 맥도날드 등 대형 임차인과의 계약이 빌딩의 이미지에 큰 영향을 미친다. 하지만 더 집중해야 하는 것은 바로 맨 꼭대기 층이다. 물론 가시성이나 인지도 면에서 1층의 상점들이 중요하지만, 공실이 있다면 안정적인 임대 수익이 만들어지지 않는다. 실제로 부동산 고수들은 빌딩을 매입하거나 투자할 때 공실 유무를 확인한다고 한다.

손예진이 매도한 건물들 역시 홍대생과 외국인 인구가 많이 방문하는 지역이다. 실제로 전문가들은 이 부지를 팔지 않고 개발했다면 건물 가치가 최소 300억에 달했을 것이라 말한다. 하지만 그녀는 이 부지를 팔았다. 왜일까? 일단 부지 개발 전 필요한 건축 승인, 각종 인허가 절차 등 여러 가지 고충들을 방지하기 위함으로 보인다. 그뿐만 아니라 실제 만들어지고 있는 오피스텔이 미분양되었을 때 발생하는 손해 역시 만만치 않다. 즉, 안전하게 적당한 시세 차익만 벌어들이고 파는 것이 합리적이라 판단한 것이다.

실제로 꼬마 빌딩을 매도하거나 투자에 대해 비판적인 여론도 생기고 있다. 이젠 시세 차익이나 안정적인 임대 수입을 기대하기 힘들다는 것이다. 전문가들은 차라리 100억 원대의 대형 빌딩에 투자하는 것이 보다 안전하다고 말한다. 꼬마 빌딩으로 수요가 몰리다 보니 가격 역시 너무 높아졌고 그 가격에 비해 수익률이 크지 않다는 것이다. 특히 공실 위험을 강조하며 오히려 대형 빌딩은 공실 위험이 없다고 얘기했다. 실제로 대형 빌딩의 경우 대형 업무, 상업용 빌딩이기 때문에 장기 임차한 경우가 많기 때문이다. 즉, 대형 임차인들이 공실 위험 없이 꾸준히 높은 임대 수익을 내줄 수 있다는 것이다.

은행 대출을 80% 받아 강남의 한 꼬마빌딩을 매입한 한 회사원은 공실 문제에 시달리다 결국 물건을 내놓는 데까지 이르렀다. 두 달여 공실 끝에 임대료를 낮춰 임차인을 구했지만 그마저도 실패한 것이다. 그렇게 빌딩을 내놓았지만 요즘은 꼬마빌딩 팔기가 굉장히 힘든 상황이라며 가격을 확 낮춰야 하는 상황이라 고민이 많다고 한다. 안정적인 수입을 기대하고 강남의 빌딩을 매입했지만 수익률이 그에 미치지 못하는 것이다. 실제로 서울 빌딩 매매시장은 거래가 점점 줄어들고 있다. 대출 규제에선 자유롭지만 경기가 좋지 않아 건물가와 임대료가 높아져 일어나는 상황인 듯하다.

물론 대형 빌딩을 매입할 때에는 대출 금액 역시 높아진다. 이런 우려를 ‘법인 투자’ 방식으로 해결할 수 있다. 여러 명이 모여 법인을 만들어 주주가 되어 투자하는 방식이다. 다른 한편에서는 낮은 금리를 내세운다. 대출 금액이 높더라도 현재 우리나라의 상황은 소비가 계속해 줄어들고 있기 때문에 금리가 하루아침에 높아질 일이 없다는 것이다. 그뿐만 아니라 대형 빌딩을 매입한다면 대출되는 금액 역시 높아진다. 담보로 할 건물의 시세가 높기 때문이다.

손예진은 적절한 시기에 꼬마빌딩을 매입, 매도해 41억이라는 어마어마한 시세 차익을 남겼지만 꼬마 빌딩도 꼬마 빌딩 나름이다. 실제로 강남의 경우 높은 수준의 임차료를 감당하지 못해 생기는 공실들로 인해 빌딩 거래가 주춤하고 있는 상황이다. 안정적인 임대 수익을 기대하고 전 재산을 투자하거나 어마어마한 대출을 끼고 구입하는 일은 이제 조금 조심해야 할 때인 듯하다.