원룸은 1인 가구가 가장 많이 거주하는 주택 유형이다. 평수는 작을지라도 주방과 화장실 등 생활에 필요한 요소를 모두 갖춰 대학생과 직장인들의 수요가 꽤 높다. 특히 오피스텔은 일반 원룸 건물보다 깔끔한 외관과 뛰어난 입지로, 자취방을 구하는 이들에게 큰 사랑을 받고 있다.

하지만 이러한 장점은 다소 높은 월세로 이어져 자취생들에게 큰 부담을 지우기도 한다. 최근엔 이 점을 이용해 오피스텔의 월세를 높게 형성하는 수법도 등장하고 있다. 오피스텔 월세 시세가 갑작스레 인상된 이유는 무엇일까? 그 수법을 한번 파헤쳐 보도록 하자.

미닫이문 하나로
월세 10만 원 차이

요즘 월세 금액이 유달리 높은 오피스텔 매물은 ‘1.5룸’이다. 1.5룸이란 기존 원룸을 미닫이·여닫이문을 통해 분리한 형태다. 한 개의 방과 거실 겸 부엌을 갖춰 ‘분리형 원룸’이라 불리기도 한다. 방 하나가 더 생겼다는 느낌 때문인지, 1.5룸은 원룸과 동일한 크기임에도 불구하고 월세가 더 높게 책정되어 있다.

마포구와 분당구 내 오피스텔의 방 구조

마포구에 위치한 오피스텔을 살펴보면, 같은 입지를 공유하고 있는 오피스텔에서도 방 구조에 따라 가격 차이를 보였다. 1.5룸(2004년 준공/전용 28.5㎡)은 보증금 1,000만 원에 월세 80만 원이었지만 해당 호실 바로 뒤에 위치한 원룸(2005년 준공/전용 27.79㎡)의 월세는 70만 원의 시세를 유지하고 있었다.

이러한 차이는 같은 오피스텔 내에서도 발생했다. 분당구에 자리한 한 오피스텔의 1.5룸(중층/전용 35.38㎡)은 보증금 1,000만 원에 105만 원에 매물이 나와 있다. 반면 비슷한 면적의 원룸(고층/31.15㎡)의 월세는 78만 원으로, 1.5룸보다 27만 원이나 낮았다. 1.5룸은 가운데 미닫이형의 중문을 설치해 공간을 분리한 형태다.

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1.5룸은 상대적으로 비싼 월세에도 불구하고 큰 인기를 누리고 있다. 주방과 공간 분리가 가능해 마치 투룸과 같은 효과를 볼 수 있기 때문이다. 그러나 수요에 비해 공급은 턱없이 부족하다. 1.5룸의 수익성이 그리 높지 않아서다. 실제로 임대 사업자 입장에서는 한 층에 1.5룸 2가구를 짓는 것보다 원룸 3~4가구를 짓는 게 이득이기에, 1.5룸의 희소가치는 더욱 증가하는 추세다. 이 점은 곧 1.5룸의 몸값으로 이어져, 원룸과 10만 원의 월세 차이를 보여주는 중이다.

관리비로 임대수익 충당까지

(좌) 참고 사진, (우) 실제 부동산 어플에 올라온 매물 정보

관리비 역시 월세 수익을 늘리는 수법 중 하나다. 일부 오피스텔 임대인 중에서는 월세가 아닌 관리비를 올리는 경우가 있다. 관리비는 ‘비용’으로 처리되기에, 임대인의 소득에 포함되지 않는다. 필수 신고 사항도 아니므로, 세금이 부과되지 않는 관리비를 이용하면 임대 수익을 늘릴 수가 있다.

안타깝게도 오피스텔 세입자 대부분이 관리비 내역을 꼼꼼히 살피지 않아, 임대인들이 임의로 관리비를 조정하는 행위를 모르고 넘어갈 때가 많다. 계약서상의 월세와 관리비를 각각 45만 원, 5만 원으로 명시한 뒤 실제로 임차인에게 받는 금액은 35만 원, 15만 원으로 달리하는 것도 이와 비슷한 이유다.

참고 사진

관리비 내역을 투명하게 공개하면 끝날 일이지만, 오피스텔은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’을 적용받아 관리비 내역 공개 의무가 없다. 게다가 관리비 부과 기준도 명확하지 않아, 그간 높은 관리비로 인해 피해를 본 세입자들도 꽤 많았다.

그런데 지난 2020년 1월, 해당 법률의 개정안이 국회를 통과했다. 개정안에 따르면, 150세대 이상의 집합 건물은 의무적 회계 감사를 해야 한다. 50세대 이상 150세대 미만 건물도 소유자의 25%가 요구할 경우 회계 감사가 진행될 수 있다. 이 개정안 덕에 그간 불합리한 관리비로 고통받았던 세입자들의 걱정이 한결 줄어들 예정이다.

집주인의 월세 인상 요구,
거절할 수 있을까?

계약 만료 전 집주인의 월세 인상 요구에 당혹스러움을 느끼는 세입자도 종종 있다. 물론 인상 요구는 법적으로 문제가 없다. 주택임대사업자 등록을 한 집주인이라면 의무임대 기간에 임대료를 연 5% 내에서 증액이 가능하다. 그래서 일부는 매물을 내놓기 전, 시세보다 저렴하게 매물을 내놓은 뒤 임대료를 인상하곤 한다. 신규 오피스텔임에도 시세보다 5~10만 원 저렴하게 나온 매물이 이 임대료 인상률을 미리 고려한 결과다.

(우) 참고 사진 / kyongbuk

문제는 계약 종료까지 한 달이 채 남지 않은 상황에서 발생한다. 주택임대차보호법에 따라, 임대인은 임대차 계약이 끝나기 6개월~1개월 전에 갱신 거절이나 계약 조건 변경에 대해 통지해야 한다. 만약 통지가 이뤄지지 않은 경우 ‘묵시적 갱신’으로 인정되어, 이전의 계약과 동일한 조건으로 임대차가 진행된 것으로 여겨진다. 집주인이 월세 인상의 주장에 효력이 없는 셈이다. 이렇게 한 끗 차이로 월세가 달라질 수 있으니, 세입자라면 의무임대 기간이 끝나기 앞서 주택임대차보호법을 꼼꼼히 살피는 게 좋다.

자취생들에게 월세만큼 아까운 돈은 없다. 그러나 오피스텔 계약 전, 주변 시세와 계약 조건 등을 따진다면 이 월세를 조금이라도 줄일 수 있다. 월세를 1년으로 환산하면 그리 만만치 않은 금액이니, 집주인의 월세 수법을 미리 파악해 똑똑한 세입자로 거듭나기를 바란다.