참고 사진 / hani

집의 의미는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 원래 뜻인 ‘거주 공간’일 수도 있지만, 다른 이에게는 일종의 ‘자산 증식의 수단’일 가능성도 크다. 그러나 우리나라처럼 건물을 지을 공간이 한정적인 곳에서는 집은 사람들에게 후자의 의미로 더 와닿는 중이다.

특히 서울 아파트는 뛰어난 입지와 희소성으로 꾸준히 고가에 거래되면서, 투자용으로서의 역할을 톡톡히 해내곤 한다. 이런 상황 속에서 집을 일종의 안전자산으로 여기는 이들이 많아지고 있다. 그렇다면 과연 ‘부동산=안전자산’이라는 인식이 맞는 걸까? 이에 대한 전문가들의 의견을 한 번 살펴보도록 하자.

부동산이 안전자산이 된 이유

(위) 2018년 코스피 지수 추이 / yna

안전자산이란 투자에 따른 리스크가 적은 금융 자산을 이르는 말로, 달러와 채권, 금 등이 대표적인 안전자산으로 꼽힌다. 반면 주식처럼 수익이 불확실하거나 손실까지 입을 수 있는 자산을 위험자산으로 일컫는다. 일반적으로 안전자산과 위험자산 반비례 관계를 형성하고 있다.

그런데 최근 몇 년간 이어진 경제 불황으로 주식 시장이 불안정한 모습을 보이면서 되려 투자자들의 관심이 부동산으로 쏠리고 있다. 실제로 2018년 1월 이후 코스피 지수가 내리막을 걸어올 동안, 서울 집값은 꾸준한 상승세를 그리는 중이다. 투자자들 사이에서 부동산이 안전자산이라는 믿음이 커진 이유다.

(좌) 기준금리 결정회의에서 의사봉을 두드리고 있는 이주열 한국은행 총재 / yna

저금리 기조의 장기화도 ‘부동산=안전자산’이라는 공식을 굳건하게 만든 요소다. 기존 금융 상품의 매력이 떨어지면서, 투자자들이 유동자금을 부동산으로 이동시키기 시작한 것이다. 전체 대출 금리 역시 지난 2월부터 3개월간 역대 최저치를 기록하며 부동산 매수심리를 자극하고 있다. 게다가 앞으로 금리가 인하될 가능성도 존재해, 부동산 시장으로 유동자금이 쏠리는 현상은 더욱 커질 것으로 분석된다.

안전자산은 ‘상대적’ 개념

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반면 전문가들은 부동산을 ‘안전자산이라 단언하기 어렵다’고 입을 모으고 있다. 물론 부동산이 주식과 같은 다른 금융투자자산에 비해 상대적으로 변동성이 적은 것은 맞다. 그러나 대부분의 투자자는 대출을 끼고 부동산을 사들인다. 매입가의 절반 이상을 대출로 충당하는 경우도 많다.

이렇게 부동산이 투자자산화되어 레버리지 활용 비중이 커진다면, 경기 하강과 같은 외부 충격에 취약한 구조로 전락하고 만다. 진정한 의미의 안전자산이라고 보기 어려워지는 셈이다.

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부동산이 안전자산으로 여겨지는 이유는 국내 투자자들의 고정 관념 때문이기도 하다. 이들 사이에서는 현재 부동산 가격이 떨어지더라도 ‘언젠가는 오른다’는 인식이 팽배하다. 하지만 부동산은 매수자와 매도자가 있어야 거래가 이뤄진다는 점을 기억해야 한다. 경기가 침체되는 상황에서 매수 수요는 당연히 감소할 수밖에 없다. 반면 집을 팔려는 사람은 늘어나니, 가격은 자연스레 하락하고 만다. 안전자산이라 믿었던 부동산이 경제 위기 속에서 위험자산으로 전락하는 순간이다.

불황으로 뒤바뀐 시장 분위기

코로나바이러스가 글로벌 경제를 강타하면서 부동산이 위험자산으로 분류될 가능성은 더욱 커지고 있다. 블룸버그가 지난 3월 실시한 조사에 따르면, 우리나라가 12개월 이내에 경제 침체에 빠질 확률은 33%로 알려졌다. 조사 2개월 전인 1월만 하더라도 이 확률은 18%였다.

국내를 비롯해 세계 경제가 위기를 겪게 되면 부동산 시장은 가격 하락세를 보이는 것은 물론, 동시에 환금성까지 떨어질 수 있다. 특히 다주택자들이 현금을 확보하기 위해 부동산을 매도하게 될 때 하락세는 더욱 가팔라질 것이다. 바이러스 위기가 언제까지 계속될지 예측할 수 없기에 부동산이 안전자산이라는 낙관적인 생각은 다소 위험할 수 있다.

일각에서는 완전히 반대되는 주장을 펼치는 중이다. 주택 보유자들이 낮은 금리를 이용해 ‘버티기’에 들어간다는 의견이다. 이후 바이러스가 진정되면 버티기로 만들어낸 유동성이 부동산 시장이 회복되도록 도울 수 있다. 게다가 경제 침체 시기에 부동산 이외에 마땅한 투자처가 따로 없다. 지금을 기회로 삼아 중저가 매물이 많은 비규제 지역에 투자자들이 몰리면서, 되려 집값이 오를 가능성도 존재한다.

부동산은 금융과 밀접하게 연결되어 있다. 안전하다 믿었던 자산이라도 경제 상황에 따라 얼마든지 손실을 볼 수 있다는 이야기다. 실제로 1997년 외환위기 당시, 우리나라 국민들은 안전자산이라 믿었던 금융상품이 한순간에 위험자산으로 변하는 것을 직접 목격했다. 그러니 안전자산과 위험자산 여부를 따지기보다는, 경제 상황과 보유 자금을 충분히 고려해 자신에게 맞는 재테크를 실현하기를 바란다.