(좌) 피엔폴루스, (우) 이수만의 미국 저택 전경

SM 엔터테인먼트 이수만 PD는 연예인 주식 부호 1위로 손꼽히는 재력가다. 2019년 11월 공개된 재벌닷컴 조사에 따르면, 이수만 PD의 주식 가치는 무려 1,680억 원 선이다. 더불어 그는 SM 엔터테인먼트 사옥, 고급 빌라 피엔폴루스 펜트하우스 등 부동산 투자에까지 성공하며 뛰어난 재테크 실력을 보여주기도 했다. 그런데 그런 그의 재테크 리스트 중 유독 눈에 띄는 건물이 있다. 이수만이 예상외의 투자 방식을 선보였기 때문이다. 과연 그가 택한 투자 방식은 무엇일까? 자세히 살펴보도록 하자.

투자의 정석 보여준 이수만

이수만의 첫 부동산 투자는 SM 엔터테인먼트 셀러브리티 건물로 알려져 있다. 지하 1층~지상 4층 규모의 연립주택으로, 지난 2015년까지 SM 본사로 사용되던 곳이다. 양옆에 갤러리아 백화점과 각종 명품 매장을 둔 노른자 땅이라 3.3㎡당 시세가 2억 원을 호가하고 있다. 매입 당시 금액은 20억 원 선이다. 이후 이수만은 해당 건물 바로 뒤에 자리한 다가구 주택 2채를 사들였다. 각각 연면적 610.68㎡(6가구), 433㎡(7가구) 규모다.

다가구 주택 2 채는 이전에 매입한 SM 구사옥과 엄청난 시너지를 발휘했다. 다가구 주택은 구사옥과 달리 대로변과 떨어져 있어 투자용으로서의 가치가 떨어진다. 그러나 대로변에 위치한 SM 구사옥에 포함한다면, 대로변 지가를 적용받아 가치 상승을 이끌어낼 수 있다. 대규모 개발이 가능해지기 때문이다. 덕분에 SM 구사옥과 다가구 주택 2채는 평당 2억 원을 호가하게 되었고, 이수만은 부동산 투자의 정석으로 떠올랐다.

다가구 주택,
노후 대비용으로 인기

이수만의 투자처럼 최근 다가구 주택이 일반인들이 사랑하는 부동산 투자처로 떠오르는 중이다. 다가구 주택은 전세 세입자를 통해 보증금을 확보하고, 은행 대출을 활용한다면 적은 돈으로도 투자가 가능해진다. 게다가 매입 후 임대 수익 실현은 물론 직접 거주할 수도 있기에 다가구주택을 노후대비용으로 찾는 이들도 많다.

그렇다면 다가구 주택 투자에는 어떻게 다가가는 것이 좋을까. 투자자 입장에서 가장 간편한 방식은 신축 다가구 주택을 매입하는 것이다. 그러나 신축 건물의 경우, 이미 인근 부동산 시세가 반영되어 있어 가격 경쟁력이 낮다. 다소 저렴한 가격을 찾고 있다면 구주택을 사들여 신축을 진행하는 편이 낫다.

아직 공사가 진행 중인 다가구 주택을 매입하는 방법도 존재한다. 아직 시세가 반영되지 않은 건물이라 신축 건물보다 저렴하게 매입할 수 있기 때문이다. 건축업자 입장에서는 미리 건물을 매각함으로써 사업의 안정성을 확보할 수 있을뿐더러, 취득세와 양도세도 줄어 매도자와 매수자에게 모두 이득이다.

용도 변경으로 수익률 극대화

다만 다가구 주택을 매입할 때 몇 가지 주의할 사항이 있다. 먼저 해당 건물의 설계 구조를 파악하는 것이 중요하다. 건물 모양과 형태 등에 따라 신축 여부가 달라지는 것은 물론, 향후 시세 차익 실현에도 큰 영향을 미치기 때문이다. 일반적으로 전문가들은 신축에 용이한 네모반듯한 필지를 눈여겨볼 것을 추천하고 있다.

용도 변경 여부를 살피는 것도 좋은 방법이다. 다가구주택은 19가구까지 수용할 수 있는 공용주택이나, 그전에 건물 전체가 1인 소유인 단독주택에 속하고 있다. 이 점으로 인해 구분등기를 위해서는 다세대주택으로 용도 변경이 필수다.

세입자 입장에서는 구분등기가 가능한 주택에서 전세금을 안전하게 보장받기 쉬워지므로, 용도를 변경하면 세입자 선호도를 높이는 효과를 볼 수 있을 것이다. 이때 임대 사업자 등록을 통해 구분등기 시 부과되는 등록세와 취득세를 면제받을 수도 있다.

현빈 역시 청담동 다가구주택을 저렴하게 매입해 신축을 통해 건물 가치를 끌어올렸다. / inthenews

최근에는 다가구주택을 근린생활시설로 리모델링하는 경우도 많다. 이러한 용도 변경 과정은 상대적으로 규제가 적은 것은 물론, 임대 수익률 상승에도 도움을 주기 때문이다. 다만 허가 없이 다가구 주택을 임의로 용도 변경하여 사용하는 것은 건축물 위반에 속한다. 이수만 역시 이 점을 간과하고, 다가구 주택을 SM 사무실로 이용해 과태료 부과 대상이 되었다.

이수만은 과거 압구정 노른자 땅에 낡은 다가구 주택을 매입해 사람들의 의아함을 자아냈다. 하지만 해당 건물은 기존 건물의 가치를 끌어올리는 역할을 하면서, 이수만에게 20배가 넘는 시세 차익을 안겨다 주었다. 용도 변경을 누락하긴 했으나 이 점 역시 다가구 주택 투자 주의 사항으로, 투자자들에게 귀감이 되지 않을까 싶다. 다가구 주택 투자를 고려 중이었다면 이수만의 투자 방식과 실수까지 눈여겨보기를 바란다.