한국토지주택공사(LH)는 2008년 진행된 공기업 선진화 정책의 일환으로 한국토지공사와 대한주택공사가 합병하면서 출범되었다. 워낙 거대했던 두 공기업의 합병으로 인해 통합 다음 해에 자산총액 약 130조 원을 기록하였다. 그러나 ‘시한폭탄 공기업’이라는 별명을 얻을 정도의 134조 원의 빚을 지게 되어 많은 이들의 우려를 샀다. 하지만 해가 갈수록 부채는 꾸준히 줄어들고 있다. 이러한 현상은 토지 매각 수익이 계속해서 발생했다. 어느새 3조 7,000억 원의 매출액을 올린 한국토지주택공사가 어떻게 국내 제일 땅부자 기업이 되었는지 한번 알아보자.

사업 다각화를 통한 변화

LH는 2016년 매출 22조 9,000억 원과 당기순이익 2조 2,000억 원을 달성했다. 매출이 2015년에 비교하면 소폭 줄었다. 그런데도 순이익은 전년 대비 두 배 이상으로 급증했다. 이러한 성과에는 체질 개선을 통해 저수익 사업구조를 탈피해낸 것으로 보인다. LH의 수익성 변화는 계속해서 시도해온 노력의 산물이다.


여태껏 LH는 거대 자금을 먼저 투자했다. 이후 장기간에 걸쳐 회수하는 사업구조를 띄었다. 그렇기에 수익성은 하락하고 부채는 산더미처럼 쌓여갔다. 그렇다고 수익성만을 고려하여 사업한다면 국민 주거복지 달성이라는 존재 이유가 무색해진다. 이처럼 아이러니한 상황에서 LH가 내놓은 해법은 사업 다각화였다. 사업 다각화를 위해 LH는 다각화 전략을 도입한 2014년 1조 1,000억 원 규모에서 2017년 5조 6,000억 원가량으로 예산을 늘렸다.


LH의 대표적인 사업 다각화 사례는 부동산투자신탁, 리츠다. 공공임대주택을 건설할 때 민간과 LH가 공동으로 출자하여 시작한 리츠가 사업 주체가 되었다. 그러면 LH는 사업비용에 대한 부담은 줄이고 투자 규모는 그대로 진행할 수 있다. 또한 수익은 민간과 배분되어 상생의 의미도 전달되었다. 이 밖에 대행개발, 민간·공동 택지 개발·주택 건설도 사업 다각화 방법이다.

분양가 상한제 시행의 여파

최근 한국토지주택공사가 엄청난 매출을 올렸다. 바로 LH가 공급하는 공동주택 용지 몸값이 치솟았기 때문이다. 수도권 인근의 3기 신도시 건설이 진행되어도 분양가 상한제로 민간 택지 사업의 인기가 시들해졌다. 그래서인지 사업성이 저조한 미분양 관리지역까지 수많은 업체의 이목이 쏠렸다.


2020년 2월 한국토지주택공사에 따르면, 지난해 분양된 공동주택용지 50개 필지 가운데 47개 필지가 매각되었다. 평균 분양률이 94%였으며 매각 대금은 3조 7,018억 원에 달했다. 2018년에는 지난해보다 많은 69개 필지가 공급됐다. 그렇지만 50개 필지, 약 72%만 매각되었던 자료에 비하면 인기가 얼마나 대단했는지 알 수 있다.


현재 경쟁률이 수백 대 1에 미치는 곳도 많다. 양주 옥정 공동주택용지는 지난 수년간 분양공고를 해도 관심을 받지 못했다. LH는 과감하게 300가구 이상의 주택 공급실적 제한을 풀었으며, 택지비 5년 무이자 공급 등의 방안을 내놓았다. 그러자 경쟁률이 무려 543∼608 대 1에 달했다. 갑작스러운 과열 분위기에 당황한 LH는 이후 공동주택용지 분양 자격을 300가구 이상의 공급 실적이 있는 업체로 다시 제한했다.

공동주택 용지, 갑작스러운 인기의 이유

이렇게 갑작스러운 공동주택 용지에 대한 관심은 계속해서 적용된 분양가상한제 때문이다. 최근 적용된 민간택지와 다르게 공동주택 용지는 분양가상한제가 꾸준하게 적용되어 왔다. 그리고 LH가 공동주택 분양가를 토지비로 인정한다. 그러기에 공동주택 용지의 매입 가격은 정확하다. 그렇기에 전문가들은 어떤 기준으로 분양가상한제를 적용할지 모르는 민간택지보다 오히려 낫다고 평가했다.


건설사들도 서울 근처 토지가 한정되기에 용지 확보에 서둘러 나서고 있다. 광역급행철도(GTX) 건설과 지하철 연장 등 공공택지의 교통이 개선되고 있다. 이 또한 기존 택지의 몸값을 올려주는 요인으로 평가받는다. 3기 신도시 용지는 입지가 좋지만, 최소 1∼2년 이상이 지나야 분양될 전망이다. 그렇기에 건설사들이 수도권 외곽의 토지에도 관심을 표하는 것이다. 그러므로 LH는 앞으로도 공동주택용지에 대한 사람들의 관심이 계속해서 커질 것으로 전망하고 있다.


이처럼 한국토지주택공사는 부채를 개선해 나아가고 있다. 하지만 매번 성공적인 길을 만든 것은 아니다. 2018년 한국토지주택공사의 실적과 현금흐름이 갑작스럽게 악화했다. 2017년 매출액에 비해 23.5%가량 감소하면서 큰 부담을 껴안았다. 특히 토지 매출액이 31.2% 정도 줄었다. 이러한 배경에는 꾸준히 대규모 손실을 발생해온 LH의 주요 PF 사업장들이 있다. 특히 이중 펜타포트개발 사업은 당해 730억 원의 손실을 내어 종료 수순을 밟게 되었다.