서울 압구정동에는 보기 드문 아파트가 있다. 70년대 감성을 자극하는 모양새로 재개발을 하염없이 기다리고 있는 아파트이다. 강남구 압구정동 462에 위치한 압구정 현대아파트는 대치동 은마아파트와 함께 1970년대에 시작된 대한민국 아파트 공화국의 상징 중 하나이다.

특히 압구정 현대4차아파트는 압구정에 유일무이한 5층짜리 아파트이다. 이 아파트는 1977년 7월에 준공되었고 5층 높이에 6개동 170가구로 이루어져 있다. 항간에는 압구정 현대 아파트를 ‘재건축 황금알’이라고 부른다고 한다. 더 자세히 알아보도록 하자.

‘재건축 황금알’
압구정 현대아파트 4차 시세


5층 아파트의 특성상 세대주가 많지 않아 현대4차아파트의 대지지분은 36평으로 압도적인 대지지분을 자랑한다. 2013년 11월과 12월 압구정 현대아파트와 한양아파트의 거래가가 조금씩 오름세를 보이기 시작하였다. 그리고 2014년 1월부터 압구정 현대아파트, 한양아파트 모두 가파른 상승세를 보이며 거래되었다.

2014년 당시 압구정 현대4차아파트는 20억까지 거래되기 시작하였다. 최고가 실거래가 25억까지 올라갔으며 그 당시 매수자들이 26억, 27억을 불러도 매도자들이 좀처럼 팔지 않아 거래가 이루어지기 어려웠다고 전문가들은 전했다.

은마·신현대·미성아파트

압구정 현대4차아파트는 2020년 8월 현재 기준 매매가는 34억 5천만 원에서 35억 9천만 원을 호가한다. 전세가는 7억 8천만 원에서 8억 9천만 원 정도로 책정된다. 면적은 140.26㎡로 45평의 단일평형이며 용적률은 95%에 달하여 환경이 매우 쾌적하다. 전문가들은 재건축 시 압구정동 24개 단지 중 최고의 수익성이 예상된다고 전했다.

30억이 넘는다고? 그 이유는


같은 강남에 위치하고 있는 삼성동 아이파크는 평당 6000만 원에서 7000만 원까지 거래가 되고 있다. 삼성동 아이파크의 세대주는 약 450세대에 불과하지만 압구정 현대아파트 및 한양아파트 재건축 예상 세대주는 1만 5000세대로 추정된다. 따라서 신문기사나 언론, 부동산 업계에서는 재건축 시 압구정 현대아파트가 삼성동 아이파크보다 더 잘 될 것이라 예상하고 있다.

또한 삼성동 아이파크와 비교해 보았을 때 압구정 현대아파트와 한양아파트가 입지적인 측면에서도 더 우수하다. 세대수 역시 월등할 뿐만 아니라 소유주들의 생활 수준 역시 삼성동 아이파크에 비해 결코 뒤처지지 않기 때문이라는 후문이다.


단지 내에 편의시설이 갖추어져 있으며 신현대아파트의 경우 백화점이 바로 앞에 있고 한강공원과도 연결이 되어 있다. 삼성동 업무지구 증가로 한양아파트를 선호하는 사람들이 증가하고 있다. 단지마다 선호하는 특성이 다르긴 하지만 가격은 역시 현대아파트가 가장 강세이다.

현대아파트 거주민들의 거주 만족도 또한 높다. 아파트 자체가 오래되긴 하였지만 어느 정도 수리를 해 놓았다면 거주하는 데는 불편함이 없다고 전해졌다. 이곳의 거주민들은 언젠간 이루어질 재건축을 바라보고 사는 것이라고 업계 관계자들은 입을 모았다.

초·중·고등학교가
단지 내에 위치

현대4차아파트 51동 2층 중간 라인 44평 아파트를 기준으로 보았을 때 내부 구조는 침실 4개, 화장실 2개, 거실, 주방으로 계단식 구조로 이루어져 있다. 특히 거실 방향은 남향에 위치하고 있다는 점을 장점으로 꼽을 수 있다. 전용면적은 35.6평, 대지지분은 36.6평형으로 밝혀졌다.

2020년 공시지가 기준 1,669만 원/㎡으로 대지가격만 20억 2천만 원에 달한다. 특히 이 아파트의 가장 큰 특징은 엘리베이터가 없다는 것이다. 이로 인해 고층이 선호되는 다른 아파트들과 다르게 2층과 3층이 거주민들에게 가장 선호되는 층이 되어 이들은 로열층이라 불린다.


압구정 현대4차아파트 거주민들의 자녀는 압구정 초등학교·중학교·고등학교에 배정되며 모두 도보 10분 이내의 거리에 위치하고 있다. 또한 압구정 주민센터와 가깝다는 이점을 지니고 있다. 다만 1970년대에 지어진 아파트답게 최근 아파트가 추구하는 수납공간이라든지 현관, 복도, 주방 팬트리 등의 이점을 찾아볼 순 없다.

압구정동 현대4차아파트의
‘투자 포인트’


현대4차아파트는 면적을 기준으로 보면 구현대아파트 전체의 11%를 차지하지만 가구 수 기준 구현대 전체의 4.3%밖에 차지하지 않는다. 땅은 넓고 가구 수는 적은 쾌적한 단지라는 말이다. 또한 잠실·대치·청담·삼성동이 잠실 마이스 단지 및 영동대로 개발사업으로 토지거래허가 구역으로 묶여 있어 현재 압구정·반포·개포동의 매수 관점이 상대적으로 집중되고 있다.

현대아파트는 2014년 이미 안전진단 절차를 통과하였고 현대4차아파트는 압구정 아파트 지구 특별계획 3구역에 해당되고 있다. 대지지분이 가장 넓고 중앙에 위치하며 한강 변을 따라 이루어져 6개의 구역 중 최고의 구역으로 평가가 되고 있는 실정이다.


다만 지난 문재인 정부의 6.17 부동산 종합 대책이 발표되어 재건축 관련 사항을 확인해 볼 필요가 있다. 수도권 투기 과열 지구 내 재건축 주택은 2년을 거주해야 조합원은 분양 신청이 가능하다는 조항이 있기 때문이다. 이는 내년 최초 조합설립 인가되는 단지부터 적용할 예정이다.

재건축 안전진단은 여태까지 시·군·구청장이 진단기관을 선정해왔다. 그러나 부동산 종합 대책이 발표됨에 따라 재건축 안전진단이 강화되어 이를 시·도지사로 권한을 상향하고 공공기관에 의뢰하는 방식으로 바뀔 예정이다. 이로 인해 재건축 관련 절차는 훨씬 더 깐깐해질 전망으로 보인다.