[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 4년 전 국토부는 주택, 오피스텔에 한정되었던 부동산 실거래가격 공개에 토지를 확대시켰다. 공개되었던 대상으로는 2006년 1월 정부가 땅 투기를 막기 위해 처음 도입한 거래 신고 제도 실시 이후 전국 순수 토지 매매 498만 건이었다고 전문가들은 전했다. 공개된 토지실거래 신고가는 많은 이들의 예상을 깼다. 서울의 금싸라기 땅으로 이름 높은 명동도, 강남도 아니었기 때문이었다. 그 부지들은 어디인지 또 현재 근황은 어떻게 되는지 더 알아보도록 하자.

강북의 타워팰리스
성수동 갤러리아 포레 부지

2016년 기준 최근 10년간 가장 비싸게 팔린 땅은 성수동 갤러리아 포레 부지였다. 현재 갤러리아 포레는 서울 내에서 가장 비싼 아파트 중 하나로 알려졌다. 연예인들도 많이 거주하기로 유명하다. 2011년 입주 마친 갤러리아 포레는 강북의 타워팰리스라 불리며 초고가 아파트 대열에 이름을 올렸다.

서울 숲 바로 옆에 위치한 부지도 갤러리아 포레와 크게 다르지 않은 입지를 갖추고 있다. 이 부지에 들어선 아파트는 최근 로또 분양으로 화제를 모았던 대림산업의 서울숲 아크로포레스트이다. 현재 이 부지에 부영그룹이 호텔 건설을 추진 중이라고 관계업자들은 전했다.

성수동은 사실 부촌은 아니었다. 그러나 서울숲과 한강변, 도심형 주거공간으로 그 입지적 가치는 충분히 평가받고 있었고 잠재력 또한 높다고 전문가들은 입을 모았다. 강남지역으로의 접근성도 높아 금싸라기 땅이라고 불릴만했다고도 덧붙였다.

갤러리아 포레 이후에도 길 건너편에 트리마제가 들어오면서 완전히 다른 동네로 탈바꿈하였다. 갤러리아 포레는 김수현과 지드래곤이 사는 아파트로 유명세를 더했고 트리마제도 연예인들이 대거 입주해 성수동 자체가 새로운 분위기를 가지게 된 것이었다.

부영그룹이 뚝섬 부지에 추진하는 호텔·아파트 조성 사업이 착공을 눈앞에 두고 있다. 부영주택은 지난 4월 성동구청의 착공 승인을 받아 현재 토지 정리 작업 등을 진행하고 있다고 알려졌다. 건설업계에 따르면 성동구청은 지난 3월 부영주택이 제출한 ‘뚝섬 특별계획4구역 복합빌딩 조성사업’ 착공계를 승인했다.

성동구청 관계자는 “뚝섬 특별계획4구역 복합빌딩 조성사업은 지난 3월 착공 승인을 완료했다”며 “부영주택이 제출한 사업계획서에 따르면 2023년 7월 완공을 목표로 사업이 진행될 것”이라고 설명했다. 이 사업은 부영주택이 시행과 시공을 동시에 맡아 진행하는 자체 개발사업으로 성수동1가 685-701 일원에 49층 최고 높이 199m의 호텔 1개동과 아파트 2개동을 짓는 프로젝트다.

부영주택은 호텔 1087호와 아파트 340가구를 짓고 분양에 나설 계획이다. 사업 대지면적은 1만 9002㎡, 연면적은 27만 4839㎡며 용도별로는 주거용이 11만 5377㎡, 비주거용은 15만 9461㎡다. 공사기간은 52개월이며 2023년 7월 완공 예정이다. 부영그룹 관계자는 “사업 자금은 계획대로 부영주택에서 조달할 것”이라며 “분양 일정과 호텔·아파트명은 아직 정해지지 않았으며 공사가 진척된 후 확정할 계획”이라고 말했다.

큰 프로젝트로 예상되는
‘용산개발계획’

최근 국토부가 발표한 ‘수도권 주택 공급 기반 강화 방안’에 용산 정비창 부지 내 주택 공급계획이 포함되면서 용산이 다시 들썩이고 있다. 그간 국토부의 주택 공급 계획에는 서울 도심이 아닌 외곽지역에 초점이 맞추어졌는데 이번 계획에는 서울 도심 내 주택 공급이 포함되었다.

최대 프로젝트라는 수식어가 붙는 용산 개발 계획은 우리나라 부동산 시장에 있어 큰 프로젝트가 될 것으로 예상된다. 최근 국토부 발표 이후 인근 부동산에는 엄청난 문의전화가 빗발치고 있다고 업계 관계자들은 전했다. 인근 청파동 경매 건에는 경쟁률도 급증했다.

부동산 사업 및 투자를 잘하기로 알려진 부영그룹은 용산의 금싸라기 땅을 보유하고 있다. 용산역과 신용산역 인근에 위치하고 한강대로와도 인접한 이 곳은 이전에 군인 아파트 등 군부대 용지로 사용되었다. 2001년 특별계획구역으로 결정된 이곳은 부영그룹이 2015년 국방부로부터 매입하였다.

용산구 한강로3가 65-584에 위치한 이 부지의 면적은 5만 1915m에 해당한다. 부지가 큰 편은 아니지만 용산 개발 계획이라는 거대한 계획과 맞닿아 있어 작아 보일 뿐이지 전문가들은 알짜 중에 알짜라고 입을 모으고 있다.

2018년도에 이 부지를 부영이 매각할 것이라는 루머가 있었지만 결과적으로 부영은 이 부지를 매각하지 않았다. 부영은 이 부지에 33층 969가구가 들어설 아파트를 건설할 계획임을 2019년 발표하였다. 주로 임대 아파트 사업을 하는 부영그룹이지만 이곳에 들어서는 아파트는 최고급 아파트로 건설될 것으로 전문가들은 예상하였다.

접근성만 본다면
최고의 입지 자랑

노량진에는 10년째 버려진 채로 아무런 공사가 진행되지 않고 있는 부지가 있다. 황금노선이라 불리는 9호선 라인인 노량진역과 노들역 사이에 위치한 이곳은 동작구 본동이라는 낯선 이름으로 불리는 곳이다. 이곳은 아직도 구체적인 계획이 진행되고 있지 않다고 관계자들은 전했다.

흑석동과 노량진 중간에 자리잡은 동작구 본동은 최상의 입지를 자랑한다고 부동산 관계자들은 평가했다. 9호선 노들역과도 가까울뿐만 아니라 용산과도 다리 하나를 두고 있기 때문이다. 여기에 본동은 여의도도 가까워 입지로만 보면 본동이 흑석동보다 더 우위라고 관계자들은 덧붙였다.

이 금싸라기 땅은 2007년 대우건설이 본동 지역주택조합사업의 시공사로 재개발을 추진하던 부지이다. 정식 명칭은 ‘노량진 본동 지역주택조합’으로 동작구 본동 441 일대 2만 9743㎡ 땅 위에 지하 4층~지상 33층 6개동 주상복합 823가구를 조성하는 계획하였다. 그러나 조합장의 횡령 등의 사건이 발생하여 조합이 파산되고 공사는 중단된 상황이다.

당시 대우건설은 사업 시공사로 참여하였다. 부동산 PF대출을 통해 사업 자금을 조달하였지만 사업의 진행이 불투명해지는 상황에서 PF 대출을 연장하지 않고 사업을 중단하였다. 지역주택조합이 보유하고 있던 사업 부지를 대우건설이 취득하는 대신 대출금을 대위변제하고 600억 이상의 손실을 부담하였다. 그 이후 건설업의 불황이 닥쳐 더 이상의 공사가 진행되지 않았다.

이후 2017년 대우건설은 본동 부지를 담보로 1700억 원의 토지담보대출을 실행하였다. 이에 따라 본동 부지의 개발 기대감이 높아졌다. 하지만 여전히 조합원들과의 분쟁이 완전히 해결된 상황은 아니기 때문에 사업의 불투명성은 존재하고 있다고 평가되고 있다.

2019년에는 노들섬에 시설들이 들어서 많은 서울시민들이 찾고 있다. 여기에 최근 한강대교를 개발하는 백년다리 프로젝트 또한 발표되어 기대감을 높이고 있다. 용산 또한 국제업무지구와 용산공원이 들어서는 등 본동 주변에 여러 가지 호재들이 겹치고 있다. 이러한 흐름 속에 본동도 개발에 대한 기대에 함께하고 있다고 전문가들은 전했다.

한진그룹이 2009년 매입
최대 1조 원까지 평가

경복궁에서 안국역을 향해 가는 길에는 한진그룹이 소유한 송현동 부지가 있다. 이 부지는 담으로 둘러싸여 있어 경복궁, 삼청동 일대를 찾는 사람들이 잘 알지는 못하는 해당 부지는 경복궁 옛 주미대사관의 숙소로 사용된 적이 있었던 이력을 지니고 있다.

한진그룹은 2008년 삼성생명으로부터 2900억 원에 이 부지를 매입하였다. 그리고는 2009년에 한옥호텔 건립을 추진하였다. 그러나 유해시설이 함께 들어올 것을 우려한 교육 당국과 지역 주민 반대로 무산되었다. 학교보건법에 따르면 50m 이내는 절대정화 구역으로 호텔 건립 불가하고 50~200m 이내의 상대정화 구역은 심의 거치도록 하고 있다.

이 부지는 경복궁 인근이라는 특성으로 건축물 높이가 12m 이하로 제한되어 있고 1종 일반주거지역으로 용적률이 100~200%에 달한다. 부동산 시장에서는 송현동 부지를 5000억 원에서 최대 1조 원까지 평가하고 있다. 하지만 가격보다 더욱 문제가 되는 것은 부지의 개발을 위해서 서울시의 허가가 필요하다는 것이다.

청와대와 인접한 위치에 있는 송현동 부지는 특별계획구역으로 묶인 지역적 특성도 지니고 있다. 그렇기 때문에 서울시와의 도시계획 심의를 거쳐야 하는 등 서울시와 긴밀한 협의 및 순탄한 관계 형성이 필요하다고 전문가들은 전했다.

한진그룹이 결국 송현동 부지를 매각하기로 결정하면서 이 부지의 새로운 주인이 누가 될지에 대한 관심이 쏠리기 시작했다. 대한항공은 이 땅을 매입한지 12년 만에 이사회에서 송현동 부지(3만 6642㎡) 매각 등의 내용이 담긴 경영개선안을 의결한 것으로 전해졌다.

송현동 부지는 아무도 가질 수 없는 땅이 되었다. 서울시가 문화공원으로 지정하고 강제수용 의사를 밝혔기 때문이다. 발이 묶여 있는 대한항공 송현동 부지 관련하여 서울시가 문화공원을 조성하려는 계획을 담은 ‘북촌지구단위 계획 변경안’을 공고했다. 이 때문에 입찰에 참가한 업체는 한 군데도 없었다고 관계자들은 전했다.

서울시는 이 계획에서 지급 보상비로 4,670억 원을 제시한 것으로 알려졌다. 여기에 공원 조성비 등이 더해지면 전체 예산은 5,358억 원 정도이다. 또 서울시는 4,670억 원에 대해서도 2021년과 2022년에 걸쳐서 분할지급한다는 내부 방침을 세웠다. 이에 대해 최근 유동성 위기에 처한 대한항공은 해당 부지에 대한 경쟁입찰을 원하고 있다고 밝혔다.