[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 최근 정부의 강도 높은 규제 속에도 서울 아파트 평균값은 10억 원을 돌파했다. 2013년 5억 원 초반이었던 평균 집값에 비하면 7년간 2배 정도가 뛴 수준이다. 평균 매매가격이 10억 원을 넘은 배경에는 강남3구로 불리는 강남·서초·송파와 최근 뜨고 있는 마용성(마포·용산·성동) 등이 영향을 미쳤다고 풀이되고 있다.

그렇다면 부동산 소유 시 내야 하는 세금은 어떤 것들이 있을까? 그리고 서울에 10억짜리 집 한 채 있는 경우 1년 치 내야 할 세금의 비용은 어느 정도일까? 재산세와 부동산세의 차이를 비롯해 더 자세한 내용을 알아보도록 하자.

재산세는 지방세, 종부세는 국세
종부세는 추가로 과세되는 성격

부동산 소유 시에는 세금을 내야 한다. 이때 내는 세금은 종합부동산세와 재산세로 나뉜다. 재산세는 쉽게 말해 자신이 보유한 재산에 대한 세금이라고 생각하면 비교적 쉽다. 재산세의 과세대상은 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공이며 계산 시에는 누진세율이 적용된다. 이는 지방세법 제105조를 근거로 한다.

종합부동산세는 돈이 많은 사람이 더 많은 세금을 내야 한다는 취지에서 마련된 세금이다. 자신이 보유하고 있는 부동산의 가치가 일정 기준 이상이 되면 부과된다. 보유세라고도 묶어서 불리는 재산세와 종합부동산세의 기본적인 차이는 재산세는 지방세로 분류되어 있지만 종합부동산세를 국세라는 것이다. 따라서 재산세는 지방자치단체에 납부하지만 종합부동산세는 국가에 납부해야 한다.

과세의 성격에서도 차이가 있다. 재산세의 경우 모든 재산에 대해 과세하지만 종합부동산세는 재산이 많은 자에게 ‘추가’로 과세되는 세금이다. 일정 금액 이상의 재산을 소유한 자에게만 선택적으로 부과된다고 볼 수 있다. 또한 재산세는 재산 각각에 대해 따로 과세를 하지만 종합부동산세의 경우 재산을 모두 묶어서 한 번에 과세한다.

재산세는 매년 7월과 9월로 연 1~2회로 납부기한이 정해져있는 반면 종합부동산세는 매년 12월 1일에서 15일로 1회 납부 가능하다. 종합부동산세의 과세대상이 먼저 재산세를 납부한 경우에는 그 금액만큼 공제한 추가 금액을 국세로 납부해야 한다.

재산세의 과세 대상은 위에서 언급한 대로 토지, 건축물, 선박 등이다. 재산가액이 2천만 원 미만의 경우네는 과세 대상에서 제외된다. 여기서 주의할 점은 과세기준일이다. 재산세의 과세기준일은 6월 1일인데, 이때 1년 치의 세금이 부과된다. 6월 1일의 등기부등본상의 소유주는 그해의 재산세를 납부해야 한다.

주의할 점은 과세표준
공시가격으로 계산해야

재산세의 계산 방법은 의외로 그리 복잡하진 않다. 재산세 납부금액은 주택 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱해 산정할 수 있다. 여기서 주의할 점은 과세표준인데, 이는 시세가 아닌 주택 공시가격으로 계산해야 한다. 여기서 재산세율은 지방세법에서 규정하여 전국적으로 동일하게 적용된다.

재산세에는 재산세액의 20%에 해당하는 지방교육세가 부과된다. 또한 도시계획구역 안에 있는 주택이라면 과세표준 0.14%에 달하는 도시지역 분이 추가로 과세된다고 전문가들은 밝혔다. 따라서 재산세의 총액은 재산세에 지방교육세와 도시지역 분을 합한 금액이 된다.

재산세에서 가장 중요한 것은 바로 세율이다. 과세 표준에 따른 세율은 과세대상의 종류에 따라 달라지는데 주택의 경우 과세표준이 6천만 원 이하라면 0.1%가 적용된다. 6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하의 경우에는 60,000만 원에 6천만 원 초과금의 0.15%가 더해진다.

예를 들어 7억에 해당하는 주택 가격으로 재산세를 산정해 보면 재산세는 570,000원에 3억 원 초과금의 0.4%의 금액이 더해져 105만 원으로 계산된다. 여기에 지방교육세와 도시지역분이 더해진 총 납부액은 184만 8000원이 된다.

보유한 부동산의 금액이 일정 기준 이상일 때 부과되는 종합부동산세는 재산세 계산 방법과는 조금 다르다. 개인이 보유한 부동산의 가격을 각각 합산하여 주택은 6억, 종합합산토지는 5억, 별도합산토지는 80억을 초과하는 대에만 종합부동산을 납부해야 하는데 예외적으로 1세대 1주택자라면 주택 합계액이 9억 원을 초과할 때에만 납부한다.

종합부동산세는 1세대 1주택자 고령자 혹은 장기보유자에게는 최대 80%의 세액공제 혜택이 존재한다. 고령자는 20~40%까지, 장기보유자는 20~50%까지 세액공제가 적용된다. 2가지 항목이 동시에 해당되는 경우에는 최대 80%까지만 공제가 가능하다고 관계자들은 밝혔다. 부동산 계산기를 통해 공시지가 10억 원을 기준으로 보유세를 계산하면 45만 원에 달한다. 여기에 177만 원의 재산세가 더해지고 지방교육세, 도시지역분, 종부세, 농어촌특별세가 붙어 총 납부액은 324만 4,800원이다.

재산세에는 세부담상한제라는 제도가 있다. 많은 사람들이 잘 모른다고 하는 이 제도는 다음과 같다. 재산세액의 급격한 인상을 완화하기 위해 재산세액 증가율을 전년도 세액의 일정 비율 이하고 제한하는 제도이다. 쉽게 말해 작년에 100만 원의 세금을 냈는데 다음 해 200만 원의 세금을 부과할 경우를 대비해 세 부담에 대한 상한선을 마련해 놓은 것이다.

예를 들어 공시가격 3억 원 이하의 세금이 작년 100만 원이라면 올해 기준으로 120만 원이라도 전년도 재산세 대비 증가액 5% 이내이기 때문에 120만 원이 아닌 105만 원을 부과하는 것이다. 세 부담 상한비율은 3억 이하의 주택의 경우 105%, 3억~6억은 110%, 6억 초과 주택은 130%가 적용된다. 토지·건축물·선박 등은 150%이다.

과세기준일 전에 매도
공제 대상 확인 필수

그렇다면 재산세와 종합부동산을 포함하는 보유세를 줄이는 방법으로는 어떤 것들이 있을까? 매도자 즉 파는 사람의 입장에서 보았을 때 보유세를 아끼는 대표적인 방법으로 과세기준일 전에 매도하는 것이다. 5월까지 매도를 완료해야 한다는 말인데, 그 이유는 부동산 소유권의 과세기준일이 6월 1일이기 때문이다.

6월 20일에 매도했다면 그 해 세금은 소유하고 있지 않은 매도자가 내야 하는 웃지 못할 상황이 벌어질 수 있다. 또한 종합부동산세는 인별로 과세되기 때문에 부동산 매매 시 공동명의로 하여 보유세를 줄일 수 있는 방법도 있다.

마찬가지로 종합부동산세의 공제 대상을 확인해볼 수 있다. 고령자 공제나 장기보유 등의 세금 절감 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 이와 덧붙여서 세금계산서, 영수증, 청첩장이나 부고장을 보관하여 종합소득세 필요경비 항목 이용할 수 있는 방법도 있다고 전문가들은 말했다.