[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있듯이, 건물주는 누구에게나 동경의 대상이다. 말 그대로 가만히 있어도 돈이 들어오는 직업이기에 아마 한 번쯤은 건물주를 부러워했을 것이다. 최근엔 연예인들의 빌딩 매입 소식도 계속해서 들리면서 ‘갓물주’라는 단어도 생겨났다. 그런데 과연 건물주는 어떻게 억 소리 나는 돈을 벌고 있는 것일까? 지금부터 함께 알아보도록 하자.

자산 가치 350~400억 사이,
월 1억 1천 벌어들여

과거 유튜브 ‘골드 미르 TV’ 채널은 한 건물주를 인터뷰했다. 16년간 증권사에서 근무하며 연봉 1억을 받았던 그는, 부모님이 보유했던 건물을 물려받으며 건물주가 되었다. 그는 건물 3개, 땅, 아파트를 비롯해 작은 건물 몇 채를 소유하고 있었다.

그는 유튜브를 통해 자신의 자산 가치는 350억~400억 원 사이라고 밝혔다. 수많은 건물을 보유하고 있는 그가 오로지 부동산으로만 버는 수익은 월 1억 천만 원가량이었다. 연간으로는 계산하면 13억 2천만 원에 달하는 큰 돈이다.

건물, 재산 수준마다 다르게 산정되겠지만, 결과적으로 350억~400억 원 사이의 자산을 보유하면 월 1억 천만 원가량을 벌어들일 수 있다는 것이다. 그러나 방송에 출연한 건물주는 ‘건물주’라는 것이 마냥 쉽지만은 아닌 직업이라며 현실적인 조언을 이어나갔다.

“월 1억 벌어도…”
세금, 은행 이자 빠져나가

물론 위에서 언급한 ‘억 소리’ 나는 수익은 건물주의 순수익에 해당되지 않는다. 수입이 보통 사람들보다 많은 만큼 빠져나가는 돈도 상당하다. 가장 많은 지출을 차지하는 부분은 두가지로 꼽을 수 있다. 먼저 은행 이자다. 대부분의 건물주들은 부동산을 매입시 은행 대출을 끼는 경우가 많다.

매입한 건물로 매달 월세 수익을 받지만 그 돈은 은행 이자로 빠져나가게 된다. 물론 은행 이자의 경우 예측 가능한 현금 흐름이기 때문에 그리 큰 문제는 아니다. 문제는 세금이다. 몇 개월을 빼고 거의 매월 세금을 내기 때문이다.

또한 세금은 규제가 계속 바뀌기 때문에 갑자기 금액이 달라질 수도 있다. 월 1억 원이 넘는 임대 수익을 비롯해 이 건물주가 2016년 한 해에 낸 세금은 약 3억 7천만 원가량이었다. 여기에 그가 납부한 건강보험료는 약 390만 원에 달하는 것으로 알려졌다.

건물 조건 따져봐야
리모델링, 임대료 상승 요인
건물주가 돈을 벌 수 있는 방식은 다양하지만, 그중 가장 높은 수익을 얻을 수 있는 건 단연 ‘임대 수익’이다. 이때 월세를 제대로 받을 수 있는 부동산을 택하는 것이 중요하다. 만약 세입자가 월세를 안 낸다면 은행 이자를 갚지 못해 이자율은 올라가게 된다. 3개월이 지나면 경매로 넘어가게 되고, 원래 산 가격보다 낮은 가격에 팔 수밖에 없다. 실패한 건물주가 되는 것이다.
당연한 이야기지만, 접근성이 좋은 건물이 수익을 내기도 훌륭하다. 접근성을 내세워 누구나 알 만한 프랜차이즈가 점한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 어느 정도 수익이 보장되는 업체이기 때문에 월세를 높게 받을 수 있고, 임대료가 밀릴 걱정도 없다. 만약 교통량이 많은 곳이라면 옥외 광고로 부가 수익을 얻을 수도 있다.

실제로 서울 강남구 역삼동의 4층 빌딩은 과거 임대 업종을 모두 바꿨다. 그 결과 임대 수익률은 연 30% 이상, 건물 매매 가격은 24억 원 상승한 바 있다. 임대료가 오르면 자연스레 건물 값 역시 오르게 되는 것이다. 건물 리모델링, 인테리어 역시 임대료 상승의 좋은 요인이 될 수 있다.

초기 리모델링을 위한 비용이 들지만 2~3년이 지나면 투자 비용 회수는 물론, 수익까지 얻을 수 있다. 특히, 오래된 건물의 경우 낡은 외관을 정리하고 엘리베이터를 설치하는 것만으로도 몇 배의 임대료를 얻을 수 있다. 엘리베이터가 없는 경우, 3층 이상은 임대료를 제대로 받는 것이 어렵기 때문이다.

비싸더라도 살 수밖에 없는 곳을 매입하는 것도 방법이다. 강남을 예로 들어보자. 같은 서울임에도 불구하고 강남의 월세는 100만 원을 호가하기도 한다. 그러나 터무니없이 비싼 가격에도 그 월세를 밀리지 않고 지불하고자 하는 사람들이 넘쳐난다. 이왕 월세를 받을 바엔 월세가 높더라도 확실히 받을 수 있는 건물을 매입하는 것이 바람직하다.

‘건물주’라는 단어 하나로 온갖 부러움을 사고 있는 그들. 그러나 좋은 건물을 매입했다고 무조건 ‘갓물주’로 등극하는 것은 아니다. 어떤 건물을 샀느냐보다 중요한 건 그 건물을 어떻게 활용할 것인지가 더욱 중요한 법. 만약 임대업에 꿈을 가지고 있다면, 철저한 계획을 통해 성공한 건물주가 되기를 바란다.