인구 절반이 아파트에 사는 나라, 다 짓기도 전에 아파트를 판매하는 나라, 목돈을 맡기고 집을 빌려 쓰는 나라. 이는 모두 대한민국에 대한 이야기다. 선분양제도와 전세제도는 한국에만 있는 유일한 부동산 문화라고 한다. 아파트가 주택을 대표하는 ‘아파트 천국’인 나라 또한 대한민국이 유일하다. 그렇다면 이러한 제도들은 왜 한국에서만 유일무이한 걸까요? 대한민국이 아파트 천국이 될 수밖에 없었던 이유를 함께 알아보자.

대한민국은 현재 아파트 ‘전성시대’라고 해도 과언이 아니다. 국민 2명 중 1명은 아파트에 살만큼 한국인의 아파트 선호도는 유독 높은 편이다. 지난 2015년 국토부가 발표한 ‘주택건설실적통계’에 따르면, 그 해 건설된 아파트는 무려 53만여 가구라고 한다. 이는 전체 주택 건설 비율의 70%를 차지하고 있는 것이다.

아파트 가진 뛰어난 보안 시스템, 단지 내 다양한 커뮤니티 시설, 유지 보수 비용 절약, 관리의 편의성, 높은 가격 상승률이라는 장점들이 아파트로 한국 세입자를 불러모으는 이유이다.

지난 1975년 도입된 ‘선분양제도’는 예정입주자가 청약금, 중도금, 계약금 형식으로 80%를 선납하고 잔금 20%는 아파트 입주 시 납부하는 ‘주문 주택’ 제도이다. 전 세계 유일하게 한국에만 존재하는 이 제도는 당시 정부의 적극적인 개입으로 지금까지 지속되고 있다.

이 제도는 당시 산업화로 사람들이 도시로 몰려들면서 심각한 ‘주택난’을 겪었던 주택시장에 활기를 불어 넣으며 굵직한 제도로 자리잡게 되었다. 이 제도를 통해 건설사는 돈이 없어도 무이자로 미래의 입주자들에게 돈을 충당할 수 있었고, 서민들은 알맞은 보금자리를 마련할 수 있었다.

또한 입주예정자들의 목돈 마련 부담을 덜어주었고, 시세차익 또한 노려볼 수 있었다. 무단으로 판자촌을 짓고 살며 도시빈민으로 떠돌던 사람들도 어느정도 줄어들어 정부도 만족한 제도였다.

하지만 최근 전국 주택보급률이 110%를 넘어서며 선분양제도의 문제점이 속출하고 있다. 40년만에 선분양제도가 ‘존폐 위기’에 놓이게 되었고, 부동산 투기, 아파트 부실 공사 등의 문제가 불거지자 ‘후분양제도’를 도입해야 한다는 목소리가 높이지고 있다.

우리나라에서 100년 동안 이어지고 있는 ‘전세제도’ 또한 한국에서만 찾아 볼 수 있다. 한국에는 흔한 이 주택 임대차 방식이 미국이나 유럽쪽의 선진국에서는 전혀 찾아볼 수 없다.

전세제도 또한 선분양제도와 마찬가지로, 도시로 인구가 몰리면서 주택이 부족해지자 도입된 하나의 ‘해결책’이었다. 집주인은 튼튼하지 못한 정부의 재정 상태를 뒤로 하고, 세입자로부터 ‘전세금’이라는 목돈을 받아 건물을 사들일 수 있었다. 주택수요가 높아지자 집값이 상승, 시세차익으로 수익을 창출했고, 세입자는 월세를 아낄 수 있어 양쪽 모두 이득이었다.

하지만 전세제도의 문제점으로 인상폭에 대한 제한이 사실상 존재하지 않고, 임대차 기간이 2년으로 지나치게 짧으며, 집값이 오르고 있는 상태일때만 아무런 문제없이 작동하는 제도이기 때문에 불완전한 상태이다. 그렇지만 주택금융시장의 미발달과 집값이 계속적으로 상승하는 현 한국사회에서는 잘 작동 할 수 있는 것이다.