뉴욕 맨해튼이나 상하이의 뷰는 두 가지 공통점을 가진다. 하나는 두 도시가 수변부에 위치해 있다는 것이고, 다른 하나는 빌딩으로 이뤄진 대도시라는 점이다.

반면 서울은 어떤가. 넓은 한강이 흐르는 서울의 뷰는 마천루보다 아파트로 점철되어 있음을 알 수 있다. 그런데 이 같은 차이에도 불구하고 한강 조망 아파트는 더 줄어든다고 한다. 왜 그럴까? 조금 더 알아보자.

1. 노후화되는 건물과 강해지는 층수제한

강남 개발 이전, 서울의 중심은 강북이었다. 그러나 서울의 인구가 1953년 약 100만 명에서 1960년 245만 명으로 증가하는 등, 10년도 되지 않아 인구가 폭증하는 문제가 발생했다. 갑작스러운 인구증가로 도시화가 급격히 진행되면서, 서울 각지에 판자촌을 비롯한 슬럼가가 자리 잡았다. 이에 정부는 강남 개발을 구상하며 서울 인구를 한강 이북 40%, 한강 이남 60% 비율을 목표로 하게 된다.

배로 건너야 했던 한강 이남 개발은 1966년 제3 한강대교가 완공되고 1970년 7월 경부고속도로가 개통되면서 본격적으로 시작됐다. 또한 서울 도심과 강남이 연결되면서 강남과 한강변 아파트에 대한 수요가 급격히 증가했고, 서울 최대의 재개발 지구라는 반포 주공 아파트도 한강 주변에 들어서기 시작했다.

이처럼 강남이 개발되며 인기를 얻은 한강변 아파트들은 리버뷰 프리미엄과 강북, 강남 교통 편의성 등으로 지속적인 가격 상승을 겪어왔다. 그러나 문제는 이 아파트가 70년대에 준공되어 재개발이 필요하다는 점과, 층수제한이 점차 강화되고 있다는 점이다.

이미 지어진 지 40년여 년이 흐른 만큼 재건축이 진행돼야 했다. 그러나 정부의 집값 안정화 대책으로 인해 상당한 재건축 투자자본이 몰린 한강변 노후 아파트들의 재건축 사업은 진행이 지지부진한 상황이다. 더군다나 층수제한이 점차 강화되어 가며 수익성 또한 장담할 수 없게 되었다.

서울시의 한강변 규제는 無 규제→초고층→35층→15층으로 진행되어왔다. 70년대 지어진 노후 아파트들은 10층대의 아파트가 많았다. 덕분에 규제가 없을 때는 노후 저층 아파트를 재건축하며 층수를 크게 높이고 세대수를 늘려 재건축 비용을 충당하고도 많은 수익을 낼 수 있었다. 하지만 현재는 층수제한이 강화된 상황이라 재건축을 통해서도 5~12층 정도의 증축밖에 할 수 없게 되었다. 건설사 관계자는 “고작 5~12층 증축으로는 수익을 내기 어려울 것”이라며 상황을 전했다.

2. 충돌하는 재건축 사업과 서울시

재건축 사업이 진행되려면 서울시의 허가가 있어야 한다. 재건축 사업 측은 기존 건물의 층수를 높이면 동간 거리 확보, 동 수 축소 등을 통한 지상공원화가 원활해 녹지 형성에도 기여한다는 입장이다. 그러나 서울시는  “도시의 경관(한강)은 시민들의 공공재다. 모두 함께 공유해야 하는 자산인데 특정 단지가 고층 건축을 통해 경관을 독점하는 것은 옳지 않다”라며 재건축 사업 허가를 내주지 않고 있다.

재건축 사업이 지지부진한 가운데 노후화가 지속되자, 은마아파트는 기존 49층 재건축에서 35층 재건축으로 방향을 선회했다. 또한 반포와 잠실의 주공 아파트 등 한강변 재건축 아파트들도 고층 아파트 건립을 포기하고 서울시의 기준에 맞춰가고 있다.

3. 증축하는데 귀해진다는 이유

서울시의 기준에 맞춰 재건축을 하더라도 대부분의 아파트는 증축이 진행될 예정이다. 그런데 왜 귀해진다는 것일까. 이는 보다 먼 관점에서의 일이다. 부동산 전문가는 “지금 재건축한 아파트도 몇십 년 뒤 다시 재건축 대상이 된다. 이미 층수를 가장 높게 올렸는데, 다음에도 더 높이 올릴 수 있다는 보장이 없다”라며 20~30년 이후의 재건축은 거주자가 비용을 들여 재건축해야 하는 시기가 올 것이라 주장했다.

실제로 기존 재건축 사업은 층수를 높여왔으나, 층수제한이 없거나 지금보다 덜했던 시절 건축된 한강변 아파트는 다음 재건축에 층수를 낮춰야 할 수도 있다. 또한 서울시의 요구에 따라 용적률 등을 고려하면 오히려 세대수가 줄어들 가능성도 염두에 둬야 한다.

이미 재건축 사업의 수익성이 악화된 상황인데, 층수제한이 지속된다면 재건축으로 층수가 낮아지는 현상이 발생하게 된다. 또한 한강 최접근부는 35층보다 강한 15층 규제가 적용되고 있다. 이에 따라 재건축은 멀어질수록 높아지는 아크로리버파크 같은 계단식 아파트로 설계될 가능성이 높다. 아파트가 겹겹이 지어지며 한강 조망권 세대는 점차 귀해질 수밖에 없다는 것이 전문가들의 판단이다.

최근 이 같은 상황이 반전될 가능성이 제기되고 있다. 층수제한의 주역인 ‘2030 서울플랜’의 재정비 기간이 다가온 것이다. 서울플랜은 수립 이후 5년마다 타당성, 상황 변화 등을 반영해 재정비하도록 되어 있어 층수제한이 해제될 가능성이 제기되고 있다. 서울시가 시민의 결정이라며 층수제한 해제에 부정적인 입장을 보이는 가운데, 앞으로 한강변, 한강 조망이 가능한 아파트 재건축에 대한 관심이 지속되고 있다.