조선일보

2008년 세계가 경제 위기를 겪으면서도 한국 부동산 시장에도 불안함이 감돌았다. 아파트 값은 폭락하기 시작했고, 호황기에 매수에 뛰어든 투자자들은 눈물로 밤을 지새웠다. 그런데 2018년 10년만에 ‘부동산 폭락론’이 다시 한 번 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 1년이 지금 시점에서 당시의 주장을 다시 한 번 살펴보도록 하자.

워렌버핏까지 예언한 2019년 한국 부동산 폭락

폭락론의 근거 1. 금리 인상

노컷뉴스, 매일경제

2018년 미국은 수차례의 금리 인상을 예고한 바 있으며, 현재까지도 금리 인상 소식이 전해지고 있다. 한국은 미국의 금리의 큰 영향을 받는 국가로, 미국의 금리가 인상되면 당연히 국내 금리도 높아지고 만다. 금리가 인상되면 과연 부동산 가격이 떨어지는 결과를 나을까?

은행은 기준 금리에 그들의 이익을 붙여 조금 더 높게 금리를 책정한다. 만약 금리가 인상되면, 은행에 돈을 맡기는 것이 더 큰 이익이 된다. 부동산을 보유하고 있던 이들은 부동산을 팔고 은행으로 몰리게 되고, 매수가가 사라진 부동산 시장에 폭락의 기운이 감돈다는 것이 폭락론자의 주장이다.

연합뉴스, 조선일보

그러나 전문가들은 이를 확대 해석이라 반박한다. 일단 한국의 금리는 예적금으로 돈을 불리기에는 금리가 낮은 편이다. 오히려 부동산을 통해 임대 수익을 얻거나 시세차익을 노리는 것이 이익을 얻기 좋다. 또한 국내 금리는 급하게 오르기보다 점진적으로 오르는 경향이 있다. 그렇기 때문에 금리 인상으로 인해 부동산 가격이 하락한다는 것은 확대 해석이라고 볼 수 있다.

폭락론의 근거 2. 인구 감소

중앙일보

한국은 저출산, 고령화 문제로 생산 가능 인구가 빠르게 줄고 있는 상황이다. 폭락론이 감돌던 당시 2018년을 기점으로 생산 가능 인구가 감소한다는 그래프가 나돌았다. 그래프가 사실이라면, 베이비 붐 세대들은 2018년부터 은퇴를 하게 된다. 베이비 붐 세대는 부동산을 구매할 능력이 있는 세대로, 이들이 은퇴를 겪게 되면 부동산 수요는 전보다 줄어 들게 되어 부동산 폭락을 초래할 수 있다.

조선일보

그러나 새롭게 조사된 결과를 보면, 국내 생산 가능 인구는 2030년을 기점으로 줄기 시작한다. 인구 감소 시기가 정정이 되면 결국 부동산 폭락론자들의 근거도 무용지물이 된다. 더구나 오히려 은퇴 세대에게 부동산 재테크 붐이 일면서 꾸준한 부동산 수요량을 기록하고 있다.

폭락론의 근거 3. 입주 물량 증가

조선일보, 매일경제, 이데일리, 비지니스 와치

입주 물량이 증가하면 급매물이 넘쳐나게 되면서 폭락이 나타날 것이라는 것이 폭락론의 근거다. 실제로 지난해에는 45만 호 입주폭탄이 예고 되었고, 12월 31일에는 대규모 단지 헬리오시티 입주도 시작하며 폭락론에 기름을 붓기도 했다. 그러나 2018년 입주 폭탄은 실현되지 않았다.

법무법인 율촌의 최준영 전문의원은 “입주 물량이 증가해 전세가 약세를 보일 수는 있으나, 매매가 하락으로 이어질 지는 미지수”라고 답했다. 오히려 전세를 희망하던 이들에게는 지금이 기회가 될 수도 있는 것이다.

폭락론의 근거 4. 정책 변화

한국경제, 뉴스토마토

현 정부는 집 값 안정화를 위해 여러가지 부동산 대책을 내놓은 상태다. 물론 이러한 규제로 인해 2019년 이래로 부동산 거래가 감소세를 보이긴 했다. 또한 장기보유공제 축소, 양도세 등으로 다주택자들의 이익이 줄어들면서 거래 물량이 증가할 지도 미지수다. 그러나 이는 단기적인 현상일 뿐, 부동산 폭락으로 단언하기는 힘들다. 정책 변화를 조금 더 지켜보는 자세가 필요하다.

한국일보, Shutterstock

다행히도 2018년에 부동산 폭락론이 들어맞지는 않았지만, 아예 마음을 놓고 있기도 애매하다. 미국 경제 상황, 정부 규제 정책 등의 변수에 따라 언제든지 바뀌는 게 부동산 시장이기 때문이다. 부동산 시장의 흐름을 잘 지켜보면서 갑자기 들이닥친 상황에도 올바른 대처를 하기를 바란다.