10년 뒤 서울에서 밀려나지만 않았으면 좋겠다. 부동산 투자에 관한 이야기 중 나온 한 직장인의 푸념이다. 10년 뒤 강남급의 부촌이 강북에도 여럿 생길 것으로 예상되지만, 정작 강북에 사는 그는 집값 상승에 따른 세금을 감당 못해 쫓겨날까 걱정하고 있었다.

그러나 아직 늦지 않았다. 부동산이 답보상태에 있는 지금, 제대로 부동산 투자만 한다면 이런 걱정은 덜어도 되지 않을까? 한국경제는 부동산 전문가을 모아 10년 뒤 서울에서 부촌이 될 곳으로 용산을 지목한 바 있다. 그런 용산의 마지막 진주라는 이 아파트, 지금이라도 투자해야 하는건 아닐까? 조금 더 알아보자.

1. 원효 산호아파트

서울 용산구 원효로 66 일대에 위치한 산호 아파트는 그 이름과 입지 덕분에 ‘용산의 진주’로 불린다. 총 6개동 554가구로 구성되어 있으며 전용면적 37㎡, 78㎡, 86㎡, 103㎡, 113㎡ 세대로 구성되어 있다. 78㎡, 86㎡, 103㎡ 평형이 각각 168, 120, 166세대로 구성되어 비중이 높다.

이중 A, B, C동이 한강과 마주하고 있으며 D, E, F동은 그 뒤에 위치해 있다. 1977년 4월 준공되었으며 최고층이 12층으로 낮아 서울시의 한강변 층수제한에도 불구하고 재건축 수익이 기대되는 단지로 손꼽힌다. 더군다나 입지가 유사했던 동부 이촌동 렉스아파트가 재건축 후 10억 원 이상 오르면서 산호 아파트에 대한 기대도 높아지고 있다.

2. 말 그대로 대박인 입지

산호 아파트의 입지는 한강변을 따라 길게 형성되어 있어 재건축 시 한강뷰를 갖추는데 유리하다. 또한 투자자들은 단지 바로 옆에 현대자동차 서비스 센터가 위치해 있다는 점에 주목하고 있다. 용산구 원효로 4가 114-40, 산호아파트 바로 옆에 위치한 현대자동차 서비스 센터의 부지는 약 3만 1000㎡에 달한다.

현대자동차는 해당 부지에 업무시설, 비즈니스호텔, 오피스텔 등 최고 48층의 4개동으로 구성된 복합단지를 설립할 예정이다. 다만 현재는 집값 상승을 우려한 서울시에 의해 사업 진행이 답보상태에 있다. 그러나 좌절되었던 용산국제업무지구가 재추진되는 것처럼 현대자동차 부지 개발도 차차 진행될 것으로 예상된다.

개발호재 외에도 인근에 아모레퍼시픽 사옥이 위치해 있는 등 고소득층이 거주하고 있어 직주근접 수요가 높다. 또한 인근에 위치한 아파트가 2000년대 초에 준공되어 재개발 시 한강뷰에 신축 프리미엄이 더해진다. 또한 단지 바로 아래에 원효대교가 있어 여의도로의 접근이 용이하다는 장점이 있다.

3. 결국 재건축이 관건, 진행 상황은?

산호 아파트는 2017년 5월부터 조합이 설립되면서 본격적으로 재건축을 추진하고 있다. 이후 2018년 12월 서울시 도계위(도시계획 위원회)에 의해 재건축이 보류되었으나 2019년 5월 말, 도계위 자문 절차를 마무리하며 다시금 재건축에 속도가 나고 있다.

산호아파트 재건축 조합은 2020년 하반기에 사업시행 인가받는 것을 목표로 하고 있다. 서울시의 지적 사항을 대거 반영하면서 심의 통과에 자신 있다는 입장이다. 재건축이 진행되면 현재 6개동 최고층 12층의 산호 아파트는 최고층 35층의 680여 가구 규모의 새 단지로 거듭난다.

부동산 전문가들은 산호 아파트 재건축 사업이 소단지라는 점 때문에 순탄하게 진행될 것이라 보고 있다. 서울시 소재 한 대학교의 부동산학과 교수는 은마 아파트 등의 대규모 재건축 단지에 비해 산호 아파트는 사업 규모가 작아 시장에 미치는 영향이 적다며 서울시가 은마 아파트처럼 까다롭게 심사하지 않을 것이라 말했다.

4. 투자 주의점

그러나 재건축 기대가 고조되는 가운데, 현재 시세가 과대평가되었다는 주장도 제기되고 있다. 실제로도 그럴까? 원효 산호 아파트의 평당 단가는 2019년 7월 기준 4341만 원으로 바로 옆의 강변 삼성 스위트 아파트의 평당 단가 3247만 원과 비교해도 1000만 원 이상 높다. 이같은 시세 차이 때문에 일부 부동산 전문가들은 업계악서의 존재를 의심하고 있다. 업계약서는 실제 매매금액보다 높게 계약서에 기입하는 행위다.

실제 산호아파트 전용 37㎡는 2018년 1월까지 지속적으로 시세가 상승하였으나 5억 5000만 원에 실거래 되었다. 그러나 2018년 12월에 거래된 단 한 건이 8억 5000만 원에 매매되면서 현재는 10억 원에 다수의 매물이 쏟아지고 있다. 전용 86㎡도 2017년 7억 5000만 원에 거래된 이후 2018년 8월 12억 5000만 원, 9월 14억 원에 거래되었다. 이는 당시 상·하한가보다 높은 금액이었다.

또한 대중교통이 불편하고 인접한 학군이 없음을 고려해야한다. 가장 가까운 역인 5호선 마포역은 약 1km가량 떨어져 있으며 인근에는 중학교가 여자 중학교밖에 없다. 초품아가 유행하는 요즘 가장 가까운 원효 초등학교도 도보로 792m 가량 떨어져 횡단보도를 2번 건너야 하는 상황이다. 이 같은 단점으로 학생 자녀가 있는 가구가 입주하기 어렵다는 점을 투자자는 고려해야 한다.

비슷한 입지인 동부이촌 렉스아파트는 현재 래미안 첼리투스로 재건축되어 평단 6011만 원에 시세가 형성되어 있다. 그러나 래미안 첼리투스는 개발호재가 적은 대신 인근에 초중고등학교가 위치해 학부모의 선택을 받을 수 있었다. 10월 도입이 예상되는 분양가 상한제와 초과이익환수제 등 각종 규제가 주어지는 가운데, 산호 아파트도 렉스 아파트처럼 성공적인 재건축 사업이 될수 있을 지 귀추가 주목된다.