최근 재건축 사업에 대한 회의적인 평가가 거듭되고 있다. 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 지속되고 각종 규제가 생겨나면서 대표적인 부동산 재테크 중 하나인 재건축 재테크 수익률이 떨어지고 있기 때문이다. 재건축 사업의 미래는 어떻게 되는걸까? 여기 재건축 사업의 미래를 보여줄 신도시급 재건축 사업이 있다. 이를 토대로 재건축 사업이 어떻게 될 지 조금 더 알아보자.

1. 둔촌 주공아파트

송파, 강동구 개발사에서 빼놓을 수 없는 서울특별시 강동구 둔촌 1동의 둔촌 주공 아파트가 마침내 철거되고 있다. 둔촌 주공 아파트는 1980년 준공되어 62만 6230㎡ 면적에 145개동 5930세대가 거주했던 아파트다. 돈촌 1동의 행정구역을 모두 차지할 정도로 대규모 아파트 단지였다.

80년에 준공된 만큼 노후화가 진행되어 녹물, 단수, 주차 문제가 심각했다. 70, 80년대 준공된 아파트들은 대부분 지하주차장이 없었다. 때문에 차로 가변뿐만 아니라 차선 위에까지 주차를 해야 했다. 더군다나 1990년대 이미 재건축에 최적화되었다는 평가를 받아 시설을 고의로 방치하여 낡은 외관을 가지게 되었다.


그러나 대부분의 재건축이 그렇듯 둔촌 주공 아파트도 재건축이 지속적으로 미루어졌다. 결국 2017년에 와서야 재건축 계획이 확정되면서 2018년 1월 전 주민이 외부로 이주하게 되었다. 재건축 규모가 큰 만큼 한 개 시공사로는 사업 진행이 어려워 현대건설과 현대산업개발, 롯데건설 그리고 대우건설 4곳이 재건축 시공을 맡았다.

둔촌주공은 입지 덕분에 많은 관심을 받은 곳이기도 하다. 9호선 둔촌 오륜역과 5호선 둔촌동역이 단지와 가깝지만 단지가 워낙 커 단지마다 거리가 많이 차이 난다. 단지 내에 위례 초등학교, 둔촌 초등학교, 동북 중, 고등학교가 위치해 있었으나 재건축으로 인해 둔촌 초등학교와 위례 초등학교는 휴교 상태다.

2. 헬리오 시티를 넘는 재건축 사업

현재 둔촌 주공 아파트는 재건축이 진행되고 있는 상태다. 재건축 이후에는 현재 국내 최대의 아파트 단지인 헬리오 시티보다 큰 12032세대 규모의 단지가 된다. 이 같은 규모 때문에 미니 신도시급 재건축이라는 평가를 받고 있다. 이는 기존 최대 단지인 헬리오 시티 9510세대를 2522세대 넘는 규모다.

둔촌 재건축 사업은 매머드급의 단지임을 활용해 커뮤니티 시설에서 기존 아파트와 차별화를 추구하고 있다. 조합 측은 10km가 넘는 산책로와 기본 시설인 수영장과 실내 골프연습장을 제외하고라도 대형 중앙도서관 외 3개의 소형 도서관을 추가로 설립할 계획이다.

3. 로또 분양 가능성

재건축되는 둔촌주공아파트 12032가구 중 일반분양은 5000여 가구다. 부동산 업계는 주변 시세보다 일반분양가가 높게 책정될 것으로 예상했었다. 그러나 실제로는 그보다 낮은 가격에 분양가가 결정될 것으로 보여 로또 분양의 가능성이 언급되고 있다.

로또 분양 이야기는 주택도시 보증 공사의 발표를 근거로 시작되었다. 분양가 결정에 있어 주택도시 보증 공사의 허가는 필수다. 그런데 그 주택도시 보증 공사가 분양가 결정을 위한 비교 단지를 직선거리 2km 이내의 입지와 규모 그리고 브랜드 순위가 비슷한 단지 중에서 선택하도록 하고 있다. 그러나 2019년 6월 주택도시 보증 공사가 분양가 상한제와 다를 바 없는 ‘고분양가 사업장 심사 기준’을 발표하면서 로또분양 및 수익성 논의가 이뤄지고 있다.

문제는 비교 단지 후보로 언급되는 래미안 강동 팰리스, e 편한 세상 강동 에코포레, 래미안 명일역 솔베뉴 모두 재건축 조합원들이 원하는 분양가에 맞지 않다는 것이다. 비교 단지로 분양가를 결정할 경우 둔촌주공아파트 재건축은 평단 단가가 2226~2569만 원 이하에 불과하다. 그러나 석면 등의 문제로 사업이 8개월 지연되면서 평당 단가가 최소 3300만 원은 되어야 재건축 수익성을 맞출 수 있는 것으로 알려졌다.

4. 헬리오 시티와의 비교

각종 규제 전에 재건축된 헬리오시티와 비교해 보면 어떨까. 둔촌 주공 재건축 사업과 헬리오 시티는 모두 매머드급 단지로 직선거리도 4km 정도로 가깝다. 다만 일반 분양이 헬리오 시티는 총 9510가구 중 1558가구였음에 비해 둔촌주공은 1만 2032가구 중 5000여 가구가 일반분양이라 헬리오 시티보다 3배 많다.

입지는 둔촌주공이 우위에 있다. 둔촌주공은 인접한 역이 2개인 더블 역세권인데 반해 헬리오 시티는 8호선 송파역이 유일하다. 단지가 품은 학교도 둔촌주공 측이 더 많다. 그러나 헬리오 시티는 삼성, 강남 등 업무지구와 근접해 있다는 장점을 가지고 있다.

2015년 헬리오 시티 분양 당시 평당 분양가는 2626만 원으로 성공했다는 평가를 받았다. 헬리로시티의 전례를 본 둔촌주공 재건축 조합은 평당 분양가를 3500만 원으로 예상했지만, 주택도시 보증 공사의 영향으로 헬리오 시티보다 평당 분양가가 낮거나 비슷해질 것으로 보인다. 분양가가 같다고 해도 둔촌 주공 재건축 측은 손해를 본다. 과연 결과가 어떻게 나올지, 부동산 업계의 관심이 둔촌 주공에 집중되고 있다.