“다들 리모델링 때문인줄 알지만…”

정해인은 다산 정약용의 직계 6대손으로 유명하다. 군 제대 이후 26 나이에 연예계에 데뷔한 그는 ‘응답하라 1988’, ‘도깨비’ 같은 유명 드라마에 특별출연하여 얼굴을 알렸다. 이후 ‘슬기로운 감빵생활’과 ‘밥 잘 사주는 예쁜 누나’로 인지도가 크게 높아졌다.

라이징 스타로 인정받는 정해인이지만, 활발하게 활동한다는 인식은 없는 것이 현실이다. 때문에 정해인이 44억 원의 청담동 빌라를 매입한 사실이 많은 관심을 모으고 있다. 한 커뮤니티에서는 “연예인이 돈을 많이 번다지만 활동한지 얼마나 됐다고 저걸 사느냐”라는 댓글이 달리기도 했다.

44억 원에 달하는 만큼 정해인이 대출을 많이 받았을 것이라는 추측도 이어졌다. 실제로 그가 부동산을 매입한 뒤 행한 행동을 보면 상당한 채무를 두고 해당 부동산을 매입한 것으로 추정된다. 깨끗한 이미지의 정해인이 굳이 빚을 져가면서까지 해당 35년 된 부동산을 매입한 이유가 뭘까? 그 이유를 조금 더 알아보자.

1. 정해인이 매입한 부동산

정해인은 서울특별시 강남구 청담동 64 효성 빌라 한 개 호실을 2018년 9월 44억 원에 매입했다. 효성 빌라는 1984년 준공된 고급빌라로 그가 매입한 32동은 10가구로 구성되어 있다. 전용면적 201.71~250.46㎡(61.02~75.76평)으로 세대 전체가 복합 복층 구조다. 정해인은 이중 2층 212.8㎡(64.37평), 다락 27.85㎡(8.42평) 구조의 72평형을 매입했다. 대지 지분은 236.3㎡(71.48평)이다.

특이한 점은 정해인이 효성 빌라 매입 즉시 생보부동산 신탁에 위탁했다는 점이다. 11개월 뒤 정해인은 효성 빌라를 돌려받았다. 다만 정해인은 해당 빌라에 전입신고를 하지 않고 부모님이 거주하는 대방동 아파트의 같은 동, 동일 평수에 1개 호실에 거주하는 것으로 알려졌다.

정해인은 매입 당시 평당 6150만 원 이상 지불한 것으로 추정된다. 이중 대지지분 236.3㎡(71.48평)가 금액의 대부분을 차지했을 것으로 보인다. 건축물이 1984년에 지어진 만큼 감가상각으로 값을 받기 어렵기 때문이다. 매입 당시 시세가 평당 6000만 원 이하인 점을 고려하면 정해인의 부동산 투자는 현재까지 성공적이라 보기 어렵다.

2. 왜 명의를 신탁업체에 맡겼을까?

정해인은 부동산 매입과 동시에 명의를 이전했다가 되돌려 받았다. 왜 이런 과정을 거쳤을까. 신탁은 ‘믿고 맡긴다’라는 뜻으로 위탁자(정해인)가 금전이나 부동산 등의 재산을 특정 목적을 위해 수탁자(신탁업체)에게 맡기는 것을 의미한다. 펀드가 대표적인 예이다.

부동산 신탁을 통해 소유권이전등기된 부동산은 위탁자의 채권을 이유로 가압류나 강제집행 등의 조치를 취할 수 없다. 채권은 빚에 대한 권리다. 한 매체는 정해인이 신탁 기간 동안 약 5억 5000만 원 외의 채무를 변제한 것으로 파악하고 있다.

현재 정해인의 부동산에는 럭셔리 하우스 리츠의 6억 6000만 원 근저당권이 설정되어 있다. 신탁을 통해 고액이었던 채권으로부터 부동산을 보호하는 한편, 일정 채무를 변제한 뒤 저금리 대출을 받은 것으로 파악된다. 신탁을 이용한 전형적인 채무 리스크를 관리 방법이다.

3. 노후 빌라를 시세보다 비싸게 매입한 이유

연예인들이 노후 부동산을 매입하는 경우는 리모델링으로 귀결된다. 장우혁은 22억 원에 매입한 건물을 리모델링해 층을 2층에서 5층까지 높였다. 현재 해당 건물의 시세는 80억 원이다. 수애는 1981년 준공된 지상 3층 꼬마빌딩을 36억 원에 매입했다. 이후 리모델링을 통해 시세가 50억 원까지 상승했다.

정해인의 부동산 매입도 리모델링 사업이 진행될 것으로 보인다. 비즈 한국은 해당 건물이 리모델링 될 시 부동산 가치는 70억 원 이상이 될 것이라는 보도를 냈다. 리모델링 비용을 고려해도 수십억 원의 수익이 발생하는 것이다.

다만 청담공원 옆에 위치한 해당 빌라가 이전부터 재건축을 추진했던 만큼, 재건축 가능성도 놓칠 수 없다. 이미 효성 빌라 중 한강을 마주하고 있던 ‘청담 101’이 재건축되었기 때문이다. 효성 빌라는 공동주택임에도 불구하고 소유자들의 대지지분이 높고, 준공 당시 주어진 용적률을 400%을 활용하지 않아 재건축 가치가 높다.

글 임찬식 기자