4대문 중 동대문인 흥인지문 근교, 출처 – 공공누리

강북 4대문은 서울의 중심에 위치하고 있어 다수의 기업들이 입주해 있는 상태이다. 이에 근처 부동산 매물의 인기와 가격도 지속적으로 오르고 있다. 교통이 편리할 뿐만 아니라, 문화생활을 즐길 수 있는 다양한 장소들도 분포되어 있기 때문이다. 이에 유동 인구 역시 매우 많은 편으로 주변 상권들도 그 덕을 보기에 인근 지역까지도 입지가 좋기로 유명하다.

4대문 위치

이러한 4대문은 안과 밖에 따라 수요층과 부동산의 종류가 다른 데, 이는 두 지역의 목적이 상이하기 때문이다. 근접한 두 지역이 사대문을 경계로 서로 다른 모습을 보이고 있는 것이다. 부동산에서 어떤 차이가 있고, 그 이유가 무엇인지 알아보도록 하겠다.

1. 사대문 안

2017년 입주한 경희궁자이

사대문 안에는 종로구, 중구, 서대문구, 용산구 등에 총 27단지 5933가구가 분포되어 있다. 이 단지 중 가장 신축인 것은 2017년에 입주한 경희궁 자이로 매매가는 약 14억 정도이다. 이를 제외하고는 신축 단지가 491가구로 전체의 8.3% 정도밖에 되지 않을 정도로 신축 아파트가 희귀하다. 희귀한 것은 비단 신축 아파트만이 아니다. 기존의 아파트들 역시 한 번 입주하면 이사 가는 일이 거의 없어 매물이 잘 나오지 않는다. 이러한 아파트의 희소성은 그 가치를 증명해 보이고 있다.

안젤리나 졸리가 전세 계약한 풍림 스페이스본

사대문 안은 도심권 업무지구인 종로, 광화문, 여의도 등으로 모두 연결되어 있어 이동에 편리함이 있다. 또한 강북 삼성병원, 대한 적십자 병원 등 대형 병원이 근처에 위치해 있기에 다양한 접근성이 용이하여 부동산가 역시 높은 축이다. 안젤리나 졸리가 전세를 얻어 화제가 되었던 풍림 스페이스본은 올해 11년 차임에도 34기준 11억부터 50평 이상은 전망에 따라 16까지도 가격이 형성되고 있다.

2. 시세차익 노려야 함

2020년 4대문 안으로 이전하는 법무법인 태평양 사무실 위치

이렇듯 부동산가가 높은 아파트 단위다 보니 1인 가구보다는 가족단위가 거주하는 경우가 많다. 법무법인 밀집 지역이다보니 수요층은 주로 변호사 같은 전문 직종이 많으며, 대학교수 등 고소득 직종의 중, 장년층이 주를 이룬다. 그들은 경제적으로 여유가 있고, 가정이 있어 거주지를 매입하거나 전세를 통해 한곳에 정착하는 성향이 있다. 그렇기에 사대문 이곳에서는 월세와 같은 임대 수익보다는 매매를 통한 시세 차익을 노리는 것이 유리하다. 좋은 입지와 주변 환경이 형성되어 있어 수요는 늘 끊이기 않기 때문이다.

힐스테이트 세운이 입주하는 세운 3구역

이 지역은 수요는 많지만 공급은 적은 편이며, 올해 서울시 분양 계획 중 사대문 안에 위치한 물량도 세운재정비촉진지구뿐이다. 그러나 이마저도 후분양이기에 분양의 전망이 불투명한 상태이다. 매물이 많지 않다는 것이 하나의 단점이기에 최근 검토 중인 높이 규제 방안에 관심이 쏠리고 있다. 최근 임대 주택이 확대되면서 4대문 내 건물 높이 규제를 완화하는 방안을 고려하고 있기 때문이다. 완화된다면 높이 100m 이상의 주상복합단지의 입주가 가능해지기에 매물의 증가가 예상된다.

3. 사대문 밖

지하철로 출퇴근하는 시민들

사대문 밖은 대기업 본사가 분포해 있어 많은 유동 인구가 발생하고 있다. 대중교통의 요충지라 불릴 정도로 각종 지하철 노선이 모여있으며, 각종 지역에서의 접근성이 용이한 지역이다. 이에 유동 인구가 2018년 기준 역 235만 7000명 정도로 상당히 높은 수치를 보여주고 있다. 또한 다양한 문화 기관이 존재하여 외국인 관광객들의 발걸음도 많은 편이다.

신촌역 인근에 있는 연세대학교

사대문 근교는 업무지구뿐만 아니라 신촌과 같은 대학 인근 지역들도 있어 대학생, 회사원 등 젊은 층이 주로 선호한다. 그렇기에 오피스텔과 같은 1인 가구를 위한 거주지가 많이 형성되어 있다. 출퇴근의 편리성과 청계천과 같은 주변의 조망권, 각종 문화 시설이 있어 여가 시간을 보내는 데 용이한 점 등이 그들에게 인기 요인으로 작용한다.

4. 임대 수익 창출

동대문 인근에 위치한 DDP 패션몰

유동인구가 많다는 것은 그만큼 상권이 발달한다는 말과 일맥상통한다. 직장인들의 수요만 해도 상당한데 외국인 관광객까지 더해지면서 장사는 호황을 이루고 있다. 점심시간만 되면 북적거리는 요식업계와 아예 외국인을 대상으로 하는 점포들까지 거리에 상점들이 즐비하다. 수요가 많다 보니 공급도 많아지는 것은 당연한 이치로 장사가 안 될 걱정이 없기에 상가 입점 장소로 인기가 좋다.

동대문구 청계천로에 위치한 오피스텔 청계 다우 아트리체 디벨

근교 오피스텔은 직주근접의 가치가 높기에 직장인과 대학생들에게 인기가 좋다. 1인 가구에 맞춘 소형 가구이기에 간단히 생활을 하기에 적합하며, 근처 생활 환경도 편리하게 조성되어 있기 때문이다. 주말이면 청계천 인근에서 산책이나 간단한 운동을 하는 모습이나 문화 시설에서 휴식을 즐기는 젊은 층들을 자주 볼 수 있다.

이러한 젊은 세대들은 경제적 여건이 안 되기에 주로 거주지를 매입하기보다는 간단히 생활할 수 있고, 직접 관리할 필요가 없는 월세를 많이 선호한다. 상점 역시 임대를 하는 경우가 많다. 그렇기에 사대문 밖의 경우 매매 통한 시세차익보다는 임대 수익이 더 효과적이다. 이는 수요층의 니즈 차이에서 오는 차별점이다.

서울역 북부 개발 예정지

최근 서울역에 대형 개발 호재가 집중되고 있다. 한국 철도공사 본사 부지의 서울역 북부 역세권 개발사업이 재개될 예정이며, 수도권 광역급행철도 노선과 수도권 철도 신안산선이 서울역에 정차할 계획으로 대중교통 용이성과 생활 편리성이 모두 상향될 것으로 예상된다. 이미 개발 사업 규모가 1조 원이 넘은 만큼 이후 부동산도 큰 영향을 받을 것으로 보인다. 이에 부동산 투자에 관심이 있다면 사대문을 경계로 상반되는 두 지역 중 더 적합한 투자지를 찾기 바란다.