“모두가 NO 일 때, YES 한 이유”

경사 있는 건물은 한쪽 면이 언덕에 가려진다. 때문에 꼬마빌딩 투자하는 이들 중에 경사면에 위치한 빌딩을 꺼리는 이들이 많다. 그런데 이 같은 빌딩을 배우 한예슬이 매입해 화제가 되었다. 그는 대체 왜 경사면에 위치한 빌딩을 매입한 것일까? 그 이유를 조금 더 알아보자.

1. 한예슬 빌딩

배우 한예슬이 1㎡당 약 1603만 원으로 총 34억 2000만 원 건물을 매입했다. 등기부등본의 채권 최고액은 24억 원으로 실 채권의 120% 임을 고려하면 실 대출금은 약 20억 원으로 추정된다. 한예슬 건물은 학동 사거리에서 7호선 강남구청역으로 이어지는 선릉로의 이면 코너에 위치해 있다.

건물은 1985년 준공된 노후 꼬마빌딩으로 대지면적 213.7㎡(약 64.64평), 연면적 263.82㎡(약 79.81평), 지하 1층, 지상 3층으로 구성되어 있다. 해당 지역 부동산 중개사는 “매물이 나오는 바로 거래되는 곳으로 시세에 맞게 매입했다”라고 전했다.

현재 건물은 인테리어 업체가 전체 임대하고 있는 것으로 알려졌다. 기존 임대료는 월세 300만 원에 보증금 3300만 원이었으나 400만 원으로 인상된 것으로 추정된다. 20억 원의 대출이자를 3%로 가정하고 0.9%의 중개 수수료 3078만 원, 공과금 추정액 1억 5732만 원을 고려하면 임대수익률은 -0.76%로 나타났다. 매달 100만 원 손해 보는 셈이다.

대출이자를 2%로 적용해야 0.51% 임대수익률이 발생하는 것으로 나타났다. 그러나 부동산 재산에 들어가는 각종 세금과 유지 보수 비용을 고려하면 임대수익을 얻기는 어려워 보인다. 부동산 전문가들은 한예슬 빌딩이 외벽 칠 외에 리모델링 등이 진행되지 않은 점에 주목하고 있다. 부동산 관계자는 “건물이 노후된 만큼 (임대) 계약 만료 후 신축을 통해 시세 차익 및 높은 임대수익을 노릴 것으로 예상된다.”라고 말했다.

2. 경사진 길에 있는 건물을 매입한 이유

경사길에 위치한 건물은 고수의 투자종목이라고 불린다. 일반적으로 경사길 옆의 빌딩은 1층이 가려져 꺼리는 이들이 많다. 그러나 이 같은 빌딩은 위에서 내려다볼 때 절반 이상 묻혀있는 층을 지하층으로 본다. 지하층은 현행법상 건물의 연면적을 제한하는 용적률에 포함되지 않는다. 즉, 신축 시 평지에 있는 건물보다 건축물을 높게 올릴 수 있는 것이다.

임대수익도 평지 빌딩보다 높다. 한 예로 역삼동 언덕길에 위치한 한 건물은 경사길 아래에서 볼 때 4층 건물이지만 법적으로는 2층이다. 덕분에 임대수익이 높은 1층 수준의 임대료를 지하 1층, 지상 1층에서 받을 수 있다는 장점이 있다.

다만 경사에 위치해 있다고 무조건 경사 아래 건물을 지하층으로 보진 않는다. 강남구청 관계자는 “한 면만 도로에 노출되었다고 지하인 건 아니다. 해당 층의 높이 50% 이상이 지하에 묻혀야 지하층으로 인정받는다”라고 말했다. 불법 건축물로 판정받을 수도 있으므로 반드시 관공서에서 확인해야 한다.

3. 한예슬의 부동산 재산은?

한예슬은 성수동 갤러리아 포레를 매입하기도 했다. 그는 매매가 44억 원의 90평 아파트에 거주했다. 갤러리아 포레는 성수동 부촌 시대를 연 주상복합 아파트다. 갤러리아백화점의 고급 이미지를 차용했으며 가수 지드래곤, 배우 김수현 등도 매입한 연예인 아파트로 알려졌다.

과거 한예슬은 2011년에는 그의 본가가 있는 미국 LA 부동산을 매입해 화제가 되었다. 한예슬이 매입한 LA 빌딩은 33억 상당의 3층 건물이다. 한인타운의 핵심지역에 위치해 있으며 대지면적이 926㎡(약 280평) 연면적은 2680㎡(약 811평)이다. 지난 2013년 식당을 오픈하였으며 현재는 그의 부모님이 운영하고 있다.

부동산 전문가들은 한예슬의 이번 투자가 좋지도 나쁘지도 않다고 보고 있다. 국내 부동산 시장이 정체기에 들어섰지만, 신축을 통한 가치, 임대수익 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 해당 건물이 연예인 부동산이 많은 지역에 위치한데다가 매물 거래가 빨라 유동성이 높은 지역으로 평가된다.

글 임찬식 기자