건축이행강제금 고지서와 불법 건축물의 불법 증축 부분

내 집 마련의 꿈을 성사해 기쁜 순간도 잠시 불법건축물이라며 이행강제금이 부과되었다는 사례를 종종 볼 수 있다. 이런 마른하늘에 청천벽력 같은 소리는 무슨 말일까? 직접 개조한 게 아니라 이미 증축된 건물을 매입했고, 매매 시에는 문제가 없었는데 갑자기 불법건축물이라니 당황스럽기 마련이다.

발코니 공사 현장

발코니 확장이 합법화되어 개조했는데 과태료가 나왔다는 것도 마찬가지이다. 분명 개정되었다 알고 있는데, 왜 문제가 되는지 의아할 것이다. 이는 발코니와 베란다에 대해 정확히 알지 못해 발생하는 일들이다. 흔히 아파트 베란다로 알고 있는 공간이 실은 아파트 발코니라는 점처럼 말이다. 두 개념이 어떤 차이가 있는, 이런 상황을 예방하려면 어떻게 해야 하는지에 대해 알아보도록 하자.

비슷해 보이지만 전혀 다른 공간

계단식 구조를 가진 건물의 베란다

베란다와 발코니는 언뜻 보면 비슷해 보이는 공간으로 개념을 잘 모른다면 구분이 어려울 수 있다. 먼저, 베란다는 건물 위층과 아래층 바닥 면적 차이로 생기는 공간이다. 아파트에는 없는 경우가 많으며, 보통 주택이나 다세대 빌라에서 확인할 수 있다. 건물의 일조량 등 다양한 이유로 사선으로 건물을 건축할 때 생성되는 공간이기 때문이다.

외부로 돌출되어 있고, 동일한 구조와 면적을 가진 아파트 발코니

발코니는 2층 이상 건물에서 거실이나 방에서 바깥쪽으로 연장된 공간이다. 이는 건축물 외부에 부가적으로 설치된 것으로 돌출된 형태를 보인다. 그렇기에 위 아래층의 면적 및 구조가 다른 베란다와는 달리 발코니는 모든 층이 동일한 것이 특징이다. 아파트에는 가구별 면적이 똑같은 직육면체 공간이 거실에서 연장된 공간이 있기에 베란다가 아닌 발코니가 맞는 표현인 것이다.

이 밖에도 혼동하기 쉬운 개념으로는 테라스가 있다. 테라스는 건물 내부의 공간이 외부로 연결되어 공간을 이루고 있는 부분을 의미한다. 베란다와 테라스의 가장 큰 차이점은 층수가 다른 것이다. 베란다의 경우 2층 이상에 위치하지만 테라스는 오직 1층에만 존재한다. 이는 2층 이상의 건물에서 모든 층에 동일하게 위치하는 발코니와도 구별되는 특성이다.

개조, 불법인가 합법인가

발코니 확장 기준

발코니 확장은 2006년 이후 법안이 개정되어 합법화되었다. 현행 건축법상 발코니는 1.5m 이내의 확장 공사가 가능하다. 이 공간이 대피 공간, 스프링클러 구비, 불연성 바닥재 사용 등 안전 조건을 갖추었다면 주거 공간으로 포함하여 사용할 수 있다는 것이다.

불법 증축된 베란다, 불법 증출물에 부과되는 이행 강제금

이렇듯 발코니는 현재 증축이 가능하지만, 현행법상 베란다나 테라스를 확장, 개조하는 것은 불법이다. 이미 불법 개조된 다세대 주택을 구입하더라도 불법 건축물로 판정되면 이행강제금이 부과된다. 부동산 투자 당시 모르고 구매했어도, 그 불이익에 대한 책임은 매입자가 져야 하는 것이다. 실제로 인지하지 못했다며 항소를 제기하였으나 패소한 경우도 다수 있다.

불이익 당하지 않으려면

발코니 확장 조건

억울하게 과태료를 물고, 건물을 다시 공사하지 않으려면 미리 확인해두는 것은 필수 사항이다. 일단, 발코니 확장 공사를 진행하기 전에는 개조 공간이 발코니가 맞는지, 개정된 법상 증축 제한을 넘지 않는지 정확히 확인한 후 개조를 진행해야 한다. 베란다가 발코니인 줄 알고 기구 설치 및 개조를 진행하였다가 낭패를 본 경우가 많기 때문이다.

정부 24에서 확인할 수 있는 건축물대장, 건축 설계 도면

건물이나 세대를 매입하고자 한다면 승인된 건축 설계 도면을 통해 불법 개조된 부분이 있는지 확인하는 것이 좋다. 만약 신축 건물이 아니거나 기타 이유로 인해 설계도면이 없는 경우라면, 해당 건물의 건축물대장을 조회하는 것도 하나의 방법이다. 단속에 걸렸던 불법건축물은 위반 건축물로 표시되며, 위반 사유도 확인할 수 있기 때문이다. 두 방법이 모두 어렵다면 건축설계사나 공인중개사 사무실에 문의하면 되니 걱정하지 않아도 된다.

건축사와 상담중인 시민들

간단히 말하자면 발코니 확장은 합법, 베란다 확장은 불법인 것이다. 그러나 보통의 경우 건물만 보고 이를 바로 구분하고, 개조 내역을 알기란 어렵다. 그렇지만 인지하지 못했다고 해서 벌금이 면제되는 것은 아니니 서류로 파악하는 것이 어렵다면 전문가의 도움을 받아서라도 꼼꼼히 확인하기 바란다.