최근 인기 없던 대형 평형 아파트의 가격이 상승했다. 부동산 전문가들은 이 같은 변화를 소형 아파트의 과도한 상승 때문에 대형 아파트와 크게 가격이 차이 나지 않는 점을 들기도 했다. 그러나 이 같은 부동산 상승이 단순히 소형 아파트의 가격 상승 때문이 아닌 것으로 나타났다.


대형 아파트의 가격 상승은 대형 아파트의 공간 활용성이 개선되어 나타났다. 주택법이 개선되어 신축 아파트에만 허용되었던 세대분리 아파트가 기존 아파트에도 적용될 수 있게 된 것이다. 기존 아파트라도 구조변경을 통해 조건만 맞춘다면 세대분리형 아파트로 전환할 수 있게 되었다.

때문에 기존 대형 아파트 실거주자들뿐만 아니라 세대 분리로 임대수익을 얻고자 하는 투자자들이 몰리면서 대형 아파트 가격이 상승하고 있다. 자녀가 독립해 빈 방이 생긴 실거주자들은 임대인을 바로 지근에서 관리하며 월세도 받을 수 있어 긍정적인 반응을 보이고 있다. 그런데 사실 세대분리 아파트의 손익에 대해서는 잘 알려진바가 없다. 세대분리가 정말 돈이 되는지, 조금 더  알아보자.

1. 없어서 못 들어간다는 세대분리 아파트

세대분리 아파트는 보다 나은 주거 환경을 찾는 이들이 많이 찾는다. 기성세대와 달리 지금 활발하게 활동하는 20~30대는 아파트에서 나고 자란 만큼 아파트 생활에 익숙하다. 때문에 원룸이나 오피스텔보다 보안이 좋고 커뮤니티 시설을 이용할 수 있는 아파트 거주를 선호한다. 세대분리 아파트는 비교적 저렴한 월세에 아파트에서 거주할 수 있어 이들에게 인기가 높다.


집주인 또한 세대분리를 통해 월세 수익뿐만 아니라 절세 혜택까지 노릴 수 있다. 현행법상 2주택자는 임대 소득세를 과세하고 있다. 그러나 세대분리 아파트는 1주택으로 간주되어 공시가격 9억 원 이하일 경우 월세에 임대 소득세가 과세되지 않는다.

 

세대분리 아파트의  월세 시세는 보증금 1000만 원 기준 70~80만 원에 형성되어 있다. 최근 대학가의 노후 원룸의 월세가 45~55만 원에 형성되어 있고, 신축이 50~60만 원, 오피스텔이 60~70만 원에 시세가 형성되어 있음을 고려하면 합리적인 가격이다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔도 관리비 생각하면 월 100(만 원)은 생각해야 되는데, 커뮤니티 시설이나 보안 이런 거 생각하면 아파트가 훨씬 낫죠”라며 “세입자 만족도도 높아서 매물 나오면 바로바로 계약되고 있습니다”라고 말했다.

 

2. 세대 분리 아파트, 정말 돈이 될까?

이처럼 세대분리 아파트에 대한 수요가 높지만 공급은 제한적이다. 이는 세대분리 아파트 가구 수가 해당 공동주택 전체 가구의 3분지 1을 넘을 수 없기 때문이다. 때문에 수익률을 고려하기도 전에 일단 세대분리부터 하고 보는 가구도 일부 존재한다.

그러나 신축이 아닌 기존 아파트의 경우 세대 분리를 신청하기 전, 비용 측면을 우선 고려해야 한다. 단순히 공간을 나눈다고 세대를 분리할 수 있는 것이 아니기 때문이다. 세대 분리를 위해서는 분리되는 각각의 세대가 부엌, 욕실, 현관을 갖추고 있어야 한다.

 

근 10년간 지어진 아파트의 경우 대부분 한 가구에 화장실이 2개 정도 갖추어져 있다. 그러나 대부분 부엌과 별도의 현관을 갖추고 있지 않아 리모델링 비용이 지출된다. 이 같은 리모델링에 들어가는 비용은 업체에 따라 상이하나 3200~5000만 원 수준이다. 리모델링에 5000만 원을 투자해 월 70만 원 수익을 얻는다면 72번째 월세에 첫 수익이 발생하는 셈이다.


다만 임대수익이 발생한다는 점에서 같은 단지 아파트라면 세대분리 아파트가 일반 아파트보다 시세가 높게 형성되는 것으로 나타났다. 실제로 용두 롯데캐슬 리치의 경우 세대분리 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 1억 원 이상 시세가 높은 것으로 나타났다.

세대분리 아파트는 임대수익이 적지만 꾸준히 발생한다는 점과 불필요한 공간을 효율적으로 사용할 수 있다는 장점이 있다. 반면 한 아파트였던 만큼 방음이 잘되지 않아 소음, 사생활 침해 문제가 발생할 수 있다. 월세 수익 쏠쏠하고 세입자가 관리도 편하다는 세대분리 아파트, 정말 매력적인 상품인지는 조금 숙고할 필요가 있어 보인다.

글 임찬식 기자