[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 주택 투자에 관한 규제가 강해지자 비교적 규제가 느슨한 토지 투자로 눈길을 돌리는 이들이 늘어나고 있다. 세금 규제도 주택보다 덜한 편이고 최근 수도권 택지보상으로 인해 토지 투자 수익률이 높다는 소식이 곳곳에서 들려오자 상당수 투자자들이 몰리고 있다. 하지만 본격적으로 땅 투자에 앞서 알아야 할 5가지 사실이 있다. “절대 이런 땅 사면 안된다”며 전문가들이 입모아 말하는 땅의 특징은 어떤 것일까? 더 알아보도록 하자.

개발제한구역에 투자하면 안돼
마을이 있다면 고려할 수 있어

전문가들이 가장 먼저 사지 말아야 한다고 입모아 말하는 땅은 바로 개발제한구역(그린벨트)에 위치한 땅이다. 개발제한구역은 무분별하게 개발, 확장되는 도시개발을 경제하기 위해 법적으로 관리를 하기 위해 만들어졌다. 이와 더불어 주민들의 생활환경 보장 및 자연환경 보전을 위한 목적도 담겨있다.

개발 해제가 되면 가치가 급상승하기 때문에 간혹 개발제한구역을 일부러 사는 투자 방법도 존재한다. 전문가들은 개발제한구역에 몰아서 투자하는 것은 어리석은 일이라고 강조했다. 하지만 개발제한구역 내에 집단취락지구 주택, 즉 마을이 투자가치가 있다. 훗날 도시개발법에 의해 신도시가 들어선다면 집값 상승으로 큰 돈이 되므로 이점도 고려할 필요가 있다.

공익기능위해 필요한 산지
기획부동산 조심해야

개발제한구역과 같이 어떠한 행위도 할 수 없고 오로지 공익증진만을 목적으로 산지를 보호하고 있는 공익용 산지는 피해야한다. 공익용산지는 임업생산, 재해방지, 자연생태계보전, 수원 보호 등의 공익기능을 위채 필요한 산지이기 때문이다. 예를 들면 사찰림, 자연공원법에 의한 공원구역의 산지 등을 꼽을 수 있다.

보전산지는 국가에서 공공목적의 신도시 조성 및 대규모 개발을 사업을 허가하지 않는 이상 해제하기 힘들다. 전문가들은 특히 기획 부동산에서 가장 많이 사기치는 부분이 바로 보전산지이기 때문에 조심해야한다고 강조했다. 도로가 없고 경사가 심한 산 중턱에 위치한 토지라면 기획부동산을 의심할 필요성이 있다.

서울시 5개 등급으로 분류
개발제한구역보다 더 피해야

비오톱 등급은 특정 동물과 식물이 생활 공동체를 이루어 생존할 수 있도록 지정한 생물 서식지를 말한다. 서울시에는 2010년부터 5개의 등급으로 분류해 비오톱 유형을 구분하고 있다. 서울시 도시계획조례 제24조에 의하면 비오톱 1등급으로 지정된 땅에는 개발행위를 금지하고 있다.

주로 서울 관악산 밑의 땅이 비오톱 1등급으로 지정되어 있다. 전문가들은 토지가 경매로 나올 시 반드시 토지이용계획 열람해 1등급 토지로 나오면 사면 안 된다고 당부의 말을 전했다. 비오톱 등급의 땅은 개발제한구역보다 더 피해야 할 땅이라고 꼽히고 있다.

선하지 주거·매매 어려워
맹지는 건축하기 힘들기 때문

선하지란 철탑 밑이나 송전선 아래에 위치한 땅을 말한다. 전자파 가능성으로 인해 선하지 근처에 살거나 오래 경작하거나 산다면 건강에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 이곳은 주거는 물론 매매도 어렵다. 다만 땅을 매수한 후에 철탑이 들어서는 거라면 선하지 보상을 받을 수 있다.

지적도상에서 도로와 어느 곳도 접하지 않은 땅을 맹지라 일컫는다. 맹지는 건축행위를 하기 힘들다. 맹지 옆에 있는 타인의 토지에 토지 승낙을 얻어야만 건축 허가가 날 수 있다. 일반적으로 맹지는 사지 않는 것이 원칙이지만 전문가들은 지역권을 설정해 잘 활용하면 수익을 낼 수 있다는 말을 전했다.

=거래 안 되고 땅값 떨어져
6년 걸리는 인삼밭 피해야

묘지, 축사용지, 쓰레기 매립지 등 혐오시설이 위치하고 있는 땅은 투자하지 않는 것이 좋다. 쓰레기 매립지나 축사 근처에는 냄새도 심하고 벌레도 많아 거래도 안되고 땅값도 떨어진다. 그러나 예외적으로 이런 땅을 가지고 있더라도 해당 지역이 개발된다면 경제적인 이익을 기대해볼 수는 있다.

또한 농지 중 인삼밭을 주의해야 한다. 토지계약을 하더라도 인삼 같은 작물이 심어져있으면 함부로 철거하거나 내쫓을 수 없기 때문이다. 이 밖에도 고속도로나 고속철도가 가까운 땅, 경사가 심한 땅 등은 토지 거래 시 피하는 것이 좋다.