“돈을 왜 갚아요?” 돈 있는 사람들이 절대 대출 안 갚는 진짜 이유


[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 갚아야 하는 대출과 갚지 않아도 될 대출을 구분하는 것은 미래의 부의 크기를 결정하는데 기여한다. 갚아야 하는 대출에는 신용대출, 차 할부금, 카드론, 학자금 대출 등이 있지만 갚지 않아도 될 대출은 부동산 담보대출, 레버리지 대출이다. 전문가들에 따르면 투자의 귀재들은 대출금을 갚으려 들지 않는다고 하는데, 왜일까?


대출을 끼고 투자해서
더 많은 투자수익률 발생

연예인 A의 사례를 보자. A는 자기 자본 8억에 대출금 26억을 받아서 한남동에 37억짜리 빌딩을 구매했다. 그리고 4년 뒤에 61억으로 팔아서 24억의 차익을 냈다. 그녀는 과연 대출금 26억을 어떻게 갚았을까? 바로 갚지 않고 건물 가치를 올려서, 건물을 팔 때 갚은 것이다.

투자 수익은 내가 감수한 리스트에 대한 대가다. 은행에 맡기면 안정성이 보장되는 대신 낮은 이자를 받는다. 하지만 대출을 껴서 상가를 매입하면 경기 상황에 영향을 받더라도 이러한 위험성 때문에 더 높은 수익률을 얻는다.
가령 내 돈 1억에 1억짜리 상가를 매수하여 10%의 수익이 난다면 1천만 원의 수익이 발생한다. 하지만 내 돈 1억에 1억을 대출받아서 2억짜리 상가를 매수하면 똑같은 수익률이라도 2천만 원의 수익이 발생한다같은 돈 1억을 투자하고도 2배의 수익 차가 나는 것처럼 투자수익률이 발생하는 것을 레버리지 효과라고 칭한다.



연 순수익에 실투자금 나눠서
높은 투자수익률을 따져봐야

이번엔 일반인 B의 사례를 보자. 그는 원룸 형식의 다가구 주택을 매입했고, 총 매매가 12억 중 보증금 3억과 대출금 5억을 포함해서 실투자금 4억에 매입했다. B 씨 건물의 매달 임대료는 280만 원에서 290만 원이 들어왔는데, 1년으로 하면 총 5500만 원이다.

수익형 부동산은 투자수익률을 따지는 것이 중요한데 이는 연 순수익에 실투자금을 나눠서 구할 수 있다. 대출금에 대한 이자를 제외하면 1년에 순 3500만 원에 수익이 발생하고, 실투자금 4억을 나눠주면 8.7%의 투자수익률이 발생한다.

하지만 B가 대출을 받지 않았다면매매가 12억에 보증금 3억을 제외하여 실투자금 9억에 건물을 매입했을 것이다갚을 대출 이자는 없어서 연 순수익이 그대로 5500만 원이겠지만여기에 실투자금 4억을 나눠주면 투자수익률을 계산하면 6.1%밖에 안 된다.

대출을 받으면 적은 투자금액 대비 수익률이 높아지기 때문에 레버리지 효과로 이득을 얻는다B는 4억을 투자해서 연 순수익 3500만 원을 얻었기 때문에가령 2배인 8억을 투자해서 2채를 매입했으면 연 순수익이 2배인 7000만 원이 됐을 것이다이것은 대출금을 끼지 않고 연 순수익이 5500만 원인 9억 투자보다 훨씬 유리하다.



근저당권 말소하지 않아야
우선순위로 대출이 실행돼

건물을 매매할 때는 매도인과 매수인 모두 대출이 있는 건물을 선호한다. 매매할 때 등기부상 근저당권을 말소하지 않고 우선순위에 그대로 두고 채무자만 변경해서 대출을 승계해야 더욱 유리하기 때문이다.

그러나, 매매 시 매수인이 금전적 여유가 있다고 우선순위에 있는 근저당권을 승계 받지 않고 대출을 갚아서 말소해버리면 차후에 문제가 생긴다. 나중에 건물을 매매할 때 새로운 매수인이 돈이 부족해서 대출을 받으려 하면, 은행은 처음에 받았던 5억을 그대로 대출해 주지 않는다.
근저당권을 말소했기 때문에 그 뒤의 날짜 순위에 있던 임차인들의 보증금을 지킬 수 있는 대항력이 우선순위로 상승하는 일이 발생한다은행 입장에서는 임차인에게 뒤늦은 대출을 해주면 은행은 뒤 순위가 되기 때문에향후 경매에 넘어갔을 때 채권 회수가 어려워질 수 있다그래서 이런 리스크를 줄이고자 은행은 매수인이 원하는 만큼 대출해 주지 않는다.

그러므로 근저당권을 말소하지 않으면 새로운 매수인이 대출을 승계 받아서 다시 5억까지 한도가 가능하다매수인이 금전적 여유가 있어도 대출을 받아서 건물을 사게 되면 적은 금액에 투자 대비 수익률도 높아지고 나중에 건물을 팔 때도 우선순위로 있는 대출을 실행시켜서 매매할 수 있다결론적으로 수익형 부동산은 대출이 있어야 유리하다.



레버리지 효과를 받는 대출이라면, 꼭 갚아야 하고 내가 갚아야 한다는 생각을 버리는 것이 좋다대출은 내가 갚는 것이 아니라 매수자나 세입자가 갚아주는 것이다좋은 대출이란 안 갚는다는 원칙 아래에 경기 상황과 자신의 전략에 따라 바꿔 가는 것이다그렇다고 무조건 많은 레버리지가 좋은 것이 아니고 상황과 감당 가능한 수준의 대출 규모를 선정해야 한다.