코로나로 상권 무너졌어도… 여전히 투자 열기 건재하다는 ‘이곳’

[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 코로나19가 길어지면서 상권이 죽어가고 문 닫는 가게가 늘어가고 있다. 그러나 꼬마빌딩(근린생활시설)에 대한 투자 열기는 식을 줄을 모른다. 특히 서울의 성동구 성수동과 마포구 서교동에서 꼬마빌딩에 대한 투자가 높아지고 있다.

대출 한도가 높고
규제 비교적 덜 받아

주택 시장에 대한 규제가 점점 강화되면서 주택보다 꼬마빌딩에 주목하는 자산가가 많아지고 있다. 기존 자산가들부터 40대 이하의 젊은 자산가들까지, 올해 상반기의 서울 지역에서 상업·업무용 빌딩의 거래는 최고치를 찍었다. 총 2036건의 거래가 발생했는데, 작년 상반기 1434건보다 42.0% 증가했다.

거래대금은 총 18조 4000억 원으로, 작년 상반기의 9조 9000억 원보다 85.6% 늘었다. 이는 2006년부터 국토교통부가 집계한 이후 최고 수치다. 이중 꼬마빌딩의 거래는 1535건이고 10조 6000억 원의 거래금액을 차지하여 높은 비율을 보여주고 있다.

꼬마빌딩은 대출 한도가 높아서 주택보다 낮은 진입 장벽을 갖는다. 투기지역이나 투기과열지구 같은 경우 주택담보대출비율(LTV)이 낮다. 15억 원을 초과하는 주택은 대출이 불가하며 9억 원 이하인 주택은 집값이 40%까지만 대출할 수 있다.

그러나 꼬마빌딩은 여전히 시세의 70~80%까지 대출할 수 있다. 또한, 비주택에 해당하기 때문에 토지분 종합부동산세만 부과하고, 80억 원이 넘을 때만 세를 낸다. 꼬마빌딩은 대부분 50억 원 미만에 형성돼서 종합부동산세 부담이 거의 없고, 중과세 적용도 받지 않는다.

3.3㎡당 1억 원을 넘긴
고가 거래도 존재

전국의 업무상업시설을 통계 낸 결과, 성동구 성수동의 업무상업시설 거래량과 가격이 역대 최고치를 찍었다. 성수동 1가와 2가에서는 올해 상반기에 55건의 일반업무상업시설이 거래됐다. 2019년에는 15건에 그쳤는데 3.6배 이상 늘어났다. 3.3㎡(1평)당 평균적인 거래가는 8420만 원인데, 이는 재작년 상반기 5556만 원과 비교하여 50%P 증가한 수치다.

3.3㎡당 1억 원을 넘긴 고가의 거래도 존재한다. 올해 1월, 성수동 1가 뚝섬역 인근에서는 48.59㎡ 면적의 1층 건물이 22억 4000만 원에 거래됐다. 1965년에 준공돼서 오랜 연식을 가졌지만, 3.3㎡당 1억 5000만 원 수준이다. 2016년경에 8억 4000만 원에 손바뀜이 있었으므로 약 5년 만에 167%가 오른 셈이다.

또한, 지난해 4월, 성수동 1가의 301.83㎡ 면적의 꼬마빌딩은 117억 8500만 원에 거래됐다. 3.3㎡당 2억 원에 달하는 수준이고, 2014년에 매매 됐을 때와 비교했을 때 598% 오른 가격이다. 성수동 2가에서도 올해 초에 49.21㎡ 면적의 1층 건물이 20억 5000만 원에 거래됐다.

옛날에 준공됐어도
높은 가격 자랑

마포구 서교동에서도 높은 가격에 상가 거래가 이뤄지고 있다. 2019년 상반기에는 3.3㎡당 평균 평당가가 5942만 원이었지만, 올해 상반기에는 7806만 원까지 증가했다. 최근에 진행된 거래를 보면, 올해 3월에 108.3㎡ 면적의 꼬마빌딩이 30억 1100만 원에 매매됐다.

이는 3.3㎡당 9200만 원 수준이며, 1977년에 지어진 건물임에도 불구하고 고가에 거래가 이뤄졌다. 또한, 4월에는 2층짜리 꼬마빌딩이 125억 원에 거래됐는데, 3.3㎡당 1억 6300만 원인 셈이다. 이 건물은 2011년에 32억에 거래됐고, 2019년에 107억에 거래됐으므로 건물주는 18억 원의 시세차익을 본 셈이다.

기업과 스타트업 유입↑
시세차익도 높아져

성수동과 서교동에서 꼬마빌딩 거래가 활발한 이유는, 그 동네에 기업과 스타트업이 많아지고 있기 때문이다. SM엔터테인먼트, 무신사 등은 강남구에 있었던 본사를 성수동으로 이전하기도 했다. SM C&C는 서울 포레스트 D 타워에 신사옥을 세웠고, 무신사는 성수동 카페거리 부근의 부지를 매입해 설계 중이다.

스타트업인 바로고는 서교동에 자체 공유주방인 ‘도시주방’을 열기도 했다. 또한, 레진엔터테인먼트를 인수했던 키다리스튜디오는 서교동에 제작 스튜디오를 세웠다. 부동산 상승에 따른 시세차익을 얻으려는 투자자가 많아진 것도 이유다.

올해 2분기 강남에서는 상가 임대료가 7.5% 올랐지만, 건물 가격은 65% 올랐다고 한다. 전문가들도 과거와 비교해 상가의 임대수익률은 떨어지는 추세기 때문에 시세차익이 중요해지고 있다고 분석했다.