리츠(부동산투자신탁)란 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤 수익을 나눠 갖는 간접투자 상품을 말한다. 이는 2001년 처음 국내에 도입됐고 이후, 현 정부가 주택시장으로 과도하게 흐르는 유동성을 리츠시장으로 돌리기 위해 각종 세제 혜택을 제공하며 육성해왔다.

이에 최근 국내 SK 리츠가 역대급 청약 흥행을 거두었고, 특히 올해엔 글로벌 리츠(REITs) 수익률이 다른 자산시장을 앞서는 수익률을 내며 시장을 견인했다. 실제 지난 2일 글로벌 리츠 지수인 FTSE Nareit 리츠 지수는 연초대비 29.79%의 수익률을 기록했다. 이는 같은 기간 S&P지수 상승률(22.60%)이나 코스피 상승률(8.72%)도 크게 상회 하는 수치이다. 이처럼 간접투자로 효과적인 부동산 투자를 할 수 있는 리츠에 대해 자세히 알아보도록 하자.

소액 투자 가능
변동성 낮아 안정적


재테크 서적들은 리츠에 대해 ‘커피 한 잔 값으로 부동산에 투자할 수 있다.’라고 설명한다. 실제 리츠를 통해 커피 한 잔 값의 소액으로 투자할 수 있는 대상은 오피스 빌딩부터 병원, 물류창고, 공항, 터미널, 통신탑 등 무궁무진하다.

또한, 리츠는 주식 등의 여타 투자 상품과 비교하면 변동성이 크지 않고, 약 5~6% 되는 배당수익률을 올릴 수 있어 시장에서는 대표적인 중위험·중수익 상품으로 여겨진다. 따라서 리츠는 현재와 같은 저금리 상황에, 위험한 투자는 싫고 상대적으로 안정적인 수익률을 바라는 투자자에게 상당히 매력적인 투자처이다. 또한 국내 상장 리츠의 경우 정부에서 배당소득에 대해 세제 혜택을 주고 있어, 부동산 직접 투자 대비 절세효과도 높일 수 있다.

이 같은 리츠의 매력이 알려지며, 작년만 해도 청약 미달에 시달렸던 국내 리츠들은 최근 들어 청약 흥행을 거두고, 시장의 주목을 받고 있다. 특히 SK리츠는 지난달 30일부터 이달 1일까지 일반 투자자 대상 공모 청약을 진행했는데, 552대1의 경쟁률을 기록하며 역대급 흥행에 성공했다.

미국 임대료 올라
리츠 수익률 상승


금융투자 전문가들은 올 하반기에도 리츠 투자의 전망을 좋게 내다보며, 그 중에서도 특히 미국 리츠의 추가 상승을 예상했다. 작년부터 코로나 사태 이후 부동산 열풍이 엄청났는데, 이는 비단 국내의 일만이 아니었다. 코로나로 시작된 유동성 확대로 인해 미국의 부동산시장 역시 폭등했다. 실제 올해 미국 주택의 평균 가격은 전년 대비 23% 상승해 지난 6월 사상 최고치인 36만3000달러를 기록했고, 미국 MSCI US 리츠 지수는 올해 들어 지난 2일까지 약 32.83% 상승했다.

또한 미국은 최근 빠른 속도로 경기를 회복하며, 정상화에 대한 기대감이 높아지고 있다. 이에 미국 부동산의 임대료가 빠르게 상승하며, 리츠의 수익률도 크게 올랐다. 이에 김열매 유진투자증권 연구원은 “특히 성장주 약세 국면이었던 올 1분기엔 호텔, 쇼핑몰 등 리테일, 주거용 리츠의 상승폭이 컸던 반면 최근 들어 공간임대(셀프스토리지), 데이터센터, 인프라 리츠 등의 수익률이 좋은 편”이라고 설명했다.

특히 미국 상장 리츠 중 시가총액이 가장 큰 ‘아메리칸타워’는 올 들어 37.02% 올랐다. 이 종목은 무선 통신사 및 방송사를 대상으로 통신장비 설치 공간인 셀 타워를 임대하는 인프라 리츠로, 미국 내 5G 모멘텀에 힘입어 성장세를 보이고 있다. 미국 내 1위 셀프스토리지 리츠인 ‘퍼블릭 스토리지’는 이 기간 50.34%의 수익률을 올렸다. 글로벌 최대 데이터센터 리츠인 ‘에퀴닉스’, 물류 리츠인 ‘프로로지스’ 등도 올해 각각 26.26%, 44.18%의 수익률을 기록해 대부분 섹터 수익률이 S&P지수를 상회하는 수익률을 보였다.

VNQ ETF
분산 투자로 헷지


만약 이 같은 개별 리츠 상품에 접근하는 것이 어렵다면, 편하게 미국의 상업 부동산, 오피스 등 여러 부분에 분산 투자할 수 있는 ETF가 있다. 바로 VNQ(‘뱅가드 미국 부동산 인덱스 펀드(Vanguard U.S. Real Estate Index Fund)인데, 이는 미국 부동산을 소유해서 이익을 내는 리츠(REITS)의 시가총액 지수를 추종하는 ETF이다.

VNQ ETF는 올 8월 6일 기준 연초 대비 30.11%라는 높은 수익률을 보였고, 배당수익률 역시 매력적인 수준이다. 실제 VNQ US가 과거 12개월간 지급한 배당금의 수익률은 3% 초반 수준이다. 그리고 보수 역시 0.12%로 매우 저렴한 편에 속한다.

VNQ ETF는 주로 미국에 상장된 글로벌 자산에 투자하며, 종목의 수는 170개가 넘는데, 아메리칸 타워(7.22%), 프로로지스(5.32) 에퀴닉스(4.29%) 등 미국의 대표 리츠를 포함하고 있으며, 이 외에도 특수 목적 리츠와 주거용·상업용·오피스용·산업용 리츠는 물론 헬스케어 리츠에 이르기까지 광범위한 종류의 부동산 자산을 포함하고 있다.

전문가들은 리츠 시장의 67%에 달하는 미국 시장에 분산투자하는 것이 “초보 개인 투자자에게 가장 추천할 만한 안정적인 리츠 투자”라고 설명한다. 또한 ETF의 경우 종목의 수가 매우 다양한 만큼 개별 물건에 대한 위험이 큰 부동산시장의 특성을 헷지 할 수 있고, 운용사에서 기계적으로 관리되기 때문에 보다 잘 분산된 포트폴리오로 활용할 수 있다는 설명이다.