아파트값 치솟아도…대형 오피스텔 절대 사면 안되는 이유

[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 아파트값이 치솟자 중대형 오피스텔이 인기를 끌고 있다. 대체 수요가 오피스텔에 몰리면서 분양가만 최고 50억 원에 달하는 고급 오피스텔도 완판되고 있는 상황이다. 본래 오피스텔은 업무 용도로 쓰였지만, 최근엔 실내 구조를 바꾸며 주거에도 적합한 공간으로 조성되고 있다. 하지만 대형 오피스텔엔 치명적인 단점이 있다고 하는데, 무엇인지 자세히 알아보도록 하자.

오피스텔 매매가 상승
청약도 함께 흥행

최근 한국부동산원이 발표한 오피스텔 가격 동향에 따르면 지난 2분기 오피스텔 매매 가격은 0.37% 오르며 1분기(0.23%)보다 상승 폭이 커졌다. 규모별로 보면 전용면적 40㎡ 이하 소형 오피스텔은 0.04% 하락했지만 40㎡ 초과~60㎡ 이하 중소형 오피스텔은 0.72%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중형 오피스텔은 1.56%, 85㎡ 초과 대형은 오피스텔 2.15% 각각 상승했다. 전용면적이 넓을수록 더 강한 오름세를 보인 것이다.

청약도 흥행을 이어가고 있다. 청약 공식 사이트인 청약 홈에 의하면 모집공고일 기준 상반기 전국에서 전용 59㎡ 이상이거나, 59㎡ 이상의 타입을 포함한 오피스텔 11곳 2,356실에 모두 7만 4,970건의 청약이 접수돼 평균 31.8대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 하반기 평균 경쟁률 11.1대 1이었던 것과 비교하면 3배가량으로 높아진 수치다.

인기를 모았던 오피스텔을 보면, 지난 1월 경기 성남시 고등지구에서 분양한 판교밸리 자이는 199실 모집에 1만 2,880건이 접수돼 평균 64.7대 1 경쟁률을 기록했다. 근래에는 6월 경기 화성시 동탄 2신도시에서 분양한 디에트로 포스티지 오피스텔이 323실 모집에 2만 6,783건 접수되며 평균 82.9대 1 경쟁률로 올해 분양한 오피스텔 가운데 가장 높은 평균 경쟁률을 기록했다.

정부 규제로 인해
바닥난방 설치 못해

하지만 연이은 호황에도 불구하고 오피스텔 시행 업계는 고심이 깊다. 중대형 오피스텔의 경우 정부 규제로 인해 바닥난방을 설치할 수 없기 때문이다. 정부는 85㎡ 초과 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하는 것을 억제하기 위해 바닥난방을 설치할 수 없도록 했다. 업계에서는 바닥난방이 아니더라도 난방은 가능하지만, 이미 중·대형 오피스텔이 아파트의 대체재로 자리 잡고 있는 현실에서 정부의 규제는 과도하다는 지적이 나오고 있다.

1986년 당시 오피스텔의 바닥 난방은 전용 면적과 상관없이 전면 금지됐었다. 10년 후 이 규제는 사라졌지만 2004년 6월 다시 바닥 난방을 금지시켰다. 그리고 2006년 말에 전용 50㎡ 이하만 가능하도록 규제를 완화했고, 2009년 1월 60㎡ 이하로 완화됐다. 그러다 같은 해 8월 전용 85㎡ 이하까지 가능하도록 했다. 당시 수도권 일대 전세난이 심해지자 오피스텔 공급을 늘리기 위한 조치였다

오피스텔, 아파트보다
작은 공급면적

오피스텔은 아파트에 비해 전용률(분양면적에서 복도, 층계, 관리사무소 등 공공시설 면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼 차지하는지를 나타내는 백분율)이 낮기 때문에, 전용면적이 같더라도 아파트보다 공급면적이 작다. 아파트 전용 84㎡와 비슷한 크기인 오피스텔 전용 120㎡까지는 바닥 난방 규제가 완화돼야 한다는 주장이 나오는 이유다.

실제로 전용 85㎡ 오피스텔은 청약 가점이 낮은 신혼부부 및 2030세대에게 주거용 상품으로 인기가 많다. 하지만 공급량은 많지 않은데, 부동산 빅데이터 포털사이트인 부동산114에 따르면 올해 상반기 수도권에 공급된 오피스텔은 1만 3,504실로 집계됐다. 이 중 전용면적 60~85㎡ 이하 공급물량은 13%에 불과한 수준이다.

“사용 개념 확대해야”
전문가 주장

그러나 국토교통부는 도시 계획상 오피스텔의 바닥난방이나 발코니 금지 규제를 풀어주긴 어렵다는 입장이다. 국토부 관계자는 “오피스텔을 주거용으로 쓰는 추세는 인정한다”면서도 바닥난방이나 발코니 규제까지 완화할 경우 주택과 별 차이가 없게 된다고 강조했다. 그러면서 “오피스텔은 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법 소관의 건축물로서, 상업용으로 계획·공급된다는 점에서 차이가 있어야 한다”고 밝혔다.

이에 대해 박대원 상가정보연구소 소장은 “오피스텔은 당초 업무용으로 시작한 개념이지만 이제는 빌라를 제치고 아파트의 대체 주거상품으로 자리 잡기 시작했다”면서 “정부로서도 아파트에 쏠린 주거수요를 분산시키려면 오피스텔의 사용 개념을 확대할 필요가 있을 텐데, 법 해석의 편의상 유지되고 있는 바닥난방 설치 금지 규제가 여전히 있는 것은 시대에 뒤처진 것으로 볼 수 있다”고 비판했다.