‘투기꾼들의 무덤’이라 불리던 울산 아파트, 지금은 이렇습니다.

[MONEYGROUND 디지털뉴스팀] 울산의 전세난이 장기화되며 집값도 고공행진하고 있다. 울산은 100주 넘게 전셋값이 상승세를 기록하고 있다. 이들의 집값 현황에 대해서 알아보도록 하자.

아파트 매매 물량을
매점매석해 가격 올려

울산은 한때 투기 세력의 성지로 여겨지며 아파트값이 급상승했다. 이는 부동산 정책의 영향으로 인한 풍선효과보다는 투기 세력의 부동산 범죄로 인한 영향으로 보는 시각이 많았다. 그렇다면 투기 세력은 어떻게 울산의 아파트값을 조정한 것일까? 이들은 평소에 나온 아파트 매매 물량을 매점매석하여 가격을 크게 올려놓은 것으로 보인다. 그리고 매매가가 최고치를 경신했다는 소문을 언론을 통해 퍼트리는 것이 첫걸음이다. 실제 매매가는 그보다 낮지만, 투기 세력 내에서 가격을 담합하여 묶어둔다.

가령 울산의 한 고급 아파트에서는 평소 10건 정도의 매물이 나오는데, 주택 하나당 약 8억 원에 거래가 된다. 그러나 투기 세력은 풍부한 자금을 바탕으로 주택을 다량으로 매입한 뒤 내부 거래를 진행하여 약 12억 원에 매매했다는 소문을 낸다. 그 후 문의하는 실수요자에게는 10~11억 원으로 되팔아서 차익을 남겼다. 그래서 작년 말에 울산은 부동산 시장의 안정화를 꾀하기 위해 대책을 수립하여 발표하였고 투기 세력을 방지하기 위해 움직였다.

신축 아파트 중심으로
집값 무섭게 올라

정부가 ‘K-조선 재도약 전략’을 내세우면서, 조선업의 중심인 울산에서도 1등 도시로 거듭나기 위한 움직임에 돌입했다. 그래서인지 울산에서는 신축 아파트를 중심으로 집값이 천정부지로 오르고 있다. 게다가 매수 심리도 전보다 개선돼서 매수 우위로 반전되며 전세가도 오르고 있다. 최근 1년 새에 울산에 있는 민간 아파트의 분양가는 15% 넘게 증가한 것으로 나타났다. 7월 기준, 울산 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 약 1400만 원대로 조사됐다. 전년도에는 같은 면적당 1279만 원이었어서, 16%가량이 상승했음을 알 수 있다.

같은 기간 동안 수도권의 분양가는 4.4% 하락한 것을 보면 울산의 집값은 상승세를 타고 있다고 볼 수 있다. 또한, 울산의 분양가 상승률은 5대 광역시 중 가장 높은 상황이다. 울산 아파트의 분양가가 오르자 평균적인 매매가도 약 22% 상승했다. 3.3㎡당 매매가는 1178만 원인데, 분양가에는 못 미치는 수준이다. 울산 아파트의 분양가와 매매가 차이는 3.3㎡당 297만 원인데, 남구의 매매가는 3.3㎡당 1582만 원이라 유일하게 높은 지역이다.

현재 울산의 실수요자들은 6억 원 대의 분양가도 그렇게 높다고 생각하지 않는 상황이다. 그래서 건설사에는 더 높게 분양가를 책정하고 있고, 분양가의 상승은 신축 아파트값을 끌어올리고 있다. 울산에는 신규 공급이 부족한 상황이기 때문에 이런 집값 상승 현상은 더욱 나타나고 있다.

인구 유출 일어나고
깡통전세 증가 중

그러나 부동산 전문가의 시각은 다르다. 수주 호황을 맞이하여 조선업의 일거리가 증가했지만 여전히 울산에 있는 인력은 부족한 상황이다. 울산에서 조선업계에 종사하거나 종사가 가능한 20~50대의 근로 인구가 크게 유출됐기 때문이다. 울산의 인구 대비 유출 비율은 1%에 달하는데, 이는 전국 지자체 중 가장 높은 수준이다. 울산에 대한 공급과 입주는 증가하고 있지만 인구 유출 또한 지속적으로 이뤄지고 있는 것이다.

또한, 깡통전세 주택이 증가하고 있어서 주택가가 향후 하락할 경우에 기존 세입자에게 제대로 보증금을 돌려주지 못하는 반환 사고도 발생할 것으로 예측된다. 산업 측면에서도 원자재 가격이 폭등하면서 산업 적자가 커지고 있다. 그래서 산업 때문에 집값이 오르기에는, 이미 산업이 죽었을 때 집값이 많이 오른 상황이었다. 실제로 울산에 거주하는 사람들에 따르면, 노조를 제외한 중소기업에 재직 중인 경우 일반적으로 살기 힘든 곳이라고 평가하고 있다.